嘉宾介绍：林望望，浦银安盛地产行业研究员

　　近期地产政策逐渐推出，行业销售情况有何变化？地产景气度何时回暖？后续还将有哪些政策将出台？地产板块的投资机会怎么看？对此，浦银安盛林望望跟大家分享精彩观点。

　　林望望表示，一年多以来，大大小小的地产支持政策逐渐推进，但因城施策更多围绕一些低能级的城市，而高能级的城市没有出台非常大力度的政策。目前房产销售数据触底回升比较明确，可是会不会后续一直往上走，还需要观察。

　　其表示，跟踪近期的地产数据看，行业的收益回暖过程可能还需要比较长时间。我们现在根据过去几轮周期来判断，回暖还需要半年甚至一年以上的时间。

　　以下为文字精华：

　　1、浦银安盛林望望：地产政策效果仍有待观察

　　提问：今年8月，楼市政策在市场的多方期待下重磅落地。本次认房不认贷的政策，出台背后原因有哪些？

　　林望望：每一轮的地产政策的放松政策出台，都是面临着经济的压力。本轮地产政策也和历史一样，同样是经济压力较大的背景。其中既有全球宏观环境的压力，也有内部经济修复的压力，还有居民对于将来的灰心预期。

　　在内忧外患的情景之下，地产作为支柱性产业，势必也要承担起经济修复的责任。

　　放松政策其实不是近期才开始的，可以追溯到去年的3月份，国务院金融委的中央层面的定调，对于房地产企业防风险都提出一些相应的方案，所以目前是放松政策的延续。

　　一年多以来，大大小小的放松政策，尤其是围绕因城施策的政策，都是在陆逐渐续的推进。但我们也看到政策力度不尽如人意，因城施策更多围绕一些低能级的城市，而高能级的城市没有出台非常大力度的政策。

　　一年多以来房地产销售仍然是同比下滑，今年在去年低基数的情景下，仍然还是一个同比负的情景。在这期间力度相对较大的是在去年11月份，当时也有一波地产行情，从那个时候出台的供给端的三支箭，就是相对照较大力度的政策。

　　虽然现在三支箭对于地产企业的融资方面没有特别具体的落地，可能最快的像一些国企，定增的确在非常快地推进，也会有近期落地，可是的确对于地产企业还没有拿到本质的钱财支持。

　　近期从供给端到需求端政策放松，供需两方的政策配合，后续地产应该会持续回暖。

　　市场目前最主要关心的是城中村政策，后续是否有资金的配套支持，和一线城市的认房不认贷在逐步的推进落地，北京上海降首付，存量房贷利率下调，和部分核心二线城市的限购放松，都是近期一些在推进的政策。

　　提问：9月份的政策组合拳，目前政策的效果怎么样？

　　林望望：股票市场上，部分地产股的确在政策转向之后有了比较大的反应。

　　回到房地产市场来看，因为政策出台到相关城市的落地需要时间，影响了8月下旬和9月上旬的销售数据。

　　根据最新9月份以来的交易数据看，30大城市新房回暖其实不是特别明显，同比去年低基数依旧还是负增长的情景，环比改善也不是特别明显。

　　二手房同环比改善相对明显一点，挂牌量也有增加，大家直观感受是周围可能谈论例如说买房子或本身有着刚需和改善需求的这部分客群，会更加有信心了。

　　上海的8月份的二手房数据是1.37万套，相较前两个月的1.2万套已经触底回暖，但距离上海近5年的2万套二手房的荣枯线，仍有不小的差距。价格层面只能说下跌幅度开始逐步收窄，但的确下跌幅度还是存在的。

　　所以总体看恢复了原本就想买房的这部分人的信心，但很多人仍然观望情绪比较严重，或说对未来自己的收入的向往，和宏观经济情况还是相对灰心。所以总体量价还要根据后续的政策推进，是否有新的政策等去持续观察跟踪。

　　2、浦银安盛林望望：房地产销售触底回升

　　提问：目前房产销售数据已在触底回升，目前是房地产近几年的底部么？

　　林望望：这是相对照较明确的，可是会不会后续一直往上走，是需要打一个问号的，因为现在地产的整体容量和国家产业转型，都很难支持地产行业继续高歌猛进。

　　所以地产在短时间政策呵护期有回暖表现后，后续更多的还是看大家的收入预期的变化，和诞生率老龄率等中长期原因影响。

　　这个情境下，我们还要持续观察短时间政策的影响。政策呵护究竟是释放了未来想要买房的向往，把未来这部分购房需求提前释放，还是真的刺激了一部分原本没有想买房，可是因为政策回暖所以买房的人的切实需求，还需要后续进一步观察。

　　提问：这些政策对于房地产市场有何长期影响？

　　林望望：长期房价走势，更多决定于整体的地产行业规模，房价预期和收入预期，和诞生率的影响，而不是完全决定于政策是否放松。

　　现在地产规模见顶的情景，已成为大家的共识，房价只涨不跌的向往，也在这几年得到根本性扭转。同时老龄化和诞生率出现了断崖式的下滑，让大家对于未来房地产是否继续成为非常不错的资产配置，发生了一点疑惑。

　　政策目前来看仍然只是解决一些中短时间的问题，长期的问题仍然是存在，承受着特别大的压力。

　　提问：过去20年房产可能是我们做过的，如果做了投资可能是我们做过的比较好的一个投资之一，过去以后这种情景是不是会发生一个转变？

　　林望望：这点肯定是会发生一个比较大的转变，因为过去甭管是城镇化和诞生人口等等原因，都支撑着房地产有一个特别高的增速。

　　当然面对未来，就像刚才提到规模见顶，收入预期的转变，和诞生率的可以说断崖式的下滑，都使得地产行业继续高歌猛进，承受着不小的压力。

　　在这种情景下，尤其是近5年，尤其是16年以来提出房租不炒，和近期的对房地产调控政策的精细化，的确使得房价出现了阶段性的回调，也打消了大家对于房价只涨不跌的期待。

　　所以在未来，我们认为房地产投资更多倾向于结构性的机会，而整体的机会相对非常少，部分四五线城市的房产会承受更大的压力。

　　提问：房地产算是顺周期的行业么？

　　林望望：大家的直观感受的确是顺周期的行业，因为经济向上房地产行业肯定也不会差，所以是一个螺旋相互增进的情景。

　　可是观察政策看，它又是身为一个逆周期去调理的行业，所以顺逆之间有一个交互的过程。

　　回顾过去这几十年，整体房地产行业随着城镇化逐步往上，但中间因为由于地产行业的回报和居民建立的信心，房价只涨不跌，所以造成的结果就是房地产都是一路往上。

　　所以在一路往上的阶段中，有时候会出现加速的情景，而在加速的进程中需要政策对它进行调控，因为房价过快上涨的确会伤害实体经济中的其它行业。这种情景下，政策会扰动周期。

　　所以总结看过去几十年房地产行业都是大周期向上，中间会有一些调控政策造成的小周期，这些小周期差不多是3-5年的时间维度。

　　3、浦银安盛林望望：房企利润回暖仍需要时间

　　提问：未来投资房子可能不会只涨不跌了，对于股票市场会是利好么？

　　林望望：答案是非常明确的，这对股市肯定是利好，因为过去几十年房价连续性上涨，对股市会发生了特别大的虹吸效应。只要买了房，资产就在不断增值，所以在过去几十年大伙都普遍觉得投资房地产才是正确的道路。

　　但现在由于房价只涨不跌的期待被打破，它的投资回报率也回归理性。因此房地产对股市的虹吸效应在逐步减弱，股市具备了长牛的条件，可是股市能不能真的好起来，也需要处理股市自身的一些问题。至少在现今阶段，地产很大水平不会成为影响它的重要变量。

　　提问：从最近的半年报看，房产企业的收益情况如何？

　　林望望：从半年报的情景，整体地产公司的收益是下滑的，主要是其中一些民营房地产公司利润下滑或暴雷的影响。剔除这些企业，整体央国企地产公司的收益有上涨，可是增速有所下滑。

　　现阶段地产行业仍然承受着不小的经营压力。地产股近两年有几轮不小的行情，这些行情并没有完全根据地产公司的收益状况走，更多的是去博弈地产政策，政策转向后地产股就会迎来行情。

　　地产行业很多时候同时有顺周期和逆周期的属性，在不一样的时间点显现出不一样的状态。在经济非常弱的时候，逆周期属性就提前体现。所以大家会看到经济不好的时候，很多地产股都在涨，这也是逆周期调理的原因。

　　在逆周期调理的阶段，做投资相对会比较难一点。随着未来政策转向后，随着经营恢复，盈利和估值的双升，地产股可能会迎来更好的投资机会。

　　跟踪近期的地产数据看，行业的收益回暖过程可能还需要比较长时间。我们现在根据过去几轮周期来判断，回暖还需要半年甚至一年以上的时间。

　　股票的行情跟当前的地产销售紧密相连，说白了地产销售如果在政策下企稳回升，我们认为后续的政策力度就会减弱。如果这一轮的政策出台之后，地产在未来两三个月还有出现下滑，我们感觉会有更大力度的政策去支撑行业企稳回升。

　　提问：现在政策已经非常密集，如果后续市场数据没有明显提升，政策工具箱还有哪些工具可以用？

　　林望望：现在市场最关注的就是两个政策，首先就是城中村的政策，城中村政策主要关注资金支持。近期对于城中村政策也提出了专项债的支持，我们后续需要去观察资金体量。如果说一年能够达到万亿以上资金体量的支持，对于房地产的增速拉动相对可观。

　　除了城中村政策，我们现在还比较关注一线城市的限购和限价的放松。限价方面，好比广州那边部分楼盘，现价已经逐步上调，对于房价温和回升，引导一下市场预期。

　　而限购方面，目前行业内聊下来就是北京和上海，仍旧存在不小的压力去推动，所以可能会等到销售如果真的没有企稳回升再出台，进一步的恢复购房者的信心。

　　未来5-十年，房地产投资倾向于核心城市的核心区域，其资产会保值增值，而二三线城市更需要精细化挑选。调研来看，二三线城市一些核心区域老城区的大平层受到非常多的购房者的认可，所以那些资产可能也会具备一定的稳健属性。

　　回到地产股，未来它可能会有两波行情，首先是政策转向，我们需要判断政策转向的力度去参与政策博弈的行情。

　　另外随着销售逐步回暖，我们需要去挖掘一些业绩，找出的确业绩受益的企业，这些公司在一二线布局会很多，未来业绩和估值会双升。