7月初，广州海珠区沥滘村旧村改造首批复建房摇珠分房启动。面积相当于2/3个珠江新城，沥滘村是广州中心城区最大的城中村改造项目。因紧邻珠江后航道和广州城市中轴线南端，被誉为海珠版的“猎德村”。

　　今年开年以来，广州稳步推进城中村改造，11个区集体签订2023年城市更新工作责任书，协力完成2000亿元固定资产投资任务。7月17日， 广州市 住房和城乡建设局还发布关于征集《 广州市 城中村改造条例（征求建议稿）》意见的公告，是 广州市 第壹次针对城中村改造进行的立法工作，也将是全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。

　　回望过去三十年，城中村充任了 广州发展 的“催化剂”，展望未来，城中村不应成为阻碍发展的“绊脚石”。广州是粤港澳大湾区的核心城市，此次沥滘村改造，更强调公共利益先行、政企双轮驱动，全域城市综合运营的做法或将为超大城市中心城区旧改作出示范。

　　●南方日报记者朱紫强

　　安置区、公共配套设施先行

　　记者日前到沥滘村内采访，仍能见古榕垂须、小桥流水的水乡风貌。作为 广州市 中心城区最大的城中村改造项目，沥滘村改造范围151.42万平方，规划建筑总面积约436.27万平方，其中住宅面积243.4万平方，非住宅面积192.87万平方，总投资约300亿元人民币。

　　沥滘村位于广州城市新中轴南端，北临海珠湖、南至珠江后航道、东达华南快速路。“沥滘村内虽然存在楼间距小、卫生环境相对较差等许多问题，但胜在租金便宜、交通便利。”一名曾居住在沥滘村的租客晓明（化名）表示。

　　在沥滘地铁口一处蓝色围蔽铁皮上还残留一则出租告示，600元就可租到地铁口附近30平方的单间，三房一厅套房月租2000元人民币，远低于中心城区租房市场平均水平。但在沥滘村全面启动改造后，已经找不着房屋租赁中介。

　　从住房保障与人才安居层面看，未来广州将更加重视和突出城中村改造的公共利益属性，坚持以城中村改造增进城市空间功能优化和城市品质提升，服务社会发展大局。

　　不久前，《 广州市 旧村子旧厂房旧城镇改造实施办法（征求建议稿）》适时增加混合改造、统筹做地模式等新概念，同时增设公众参与和专家论证条款，建立健全“三旧”改造公众参与机制，强调要施展政府补位作用，对于市场主体主导的全面改造项目，的确难以推进的，市场主体按规定征得原权利主体同意，可申请将项目转为由政府主导的形式推进。

　　城中村改造（含微改造）具有拉动固定资产投资、增进资金流动、改善城市界面、提升居住环境等多重收益。今年，广州将实施重点片区改造工作，其中南中轴线片区也被划入四大重点片区之列。

　　“过去包含城中村改造的旧改多由民企主导，改造增值收益没有太多投入公益领域。通过强化政府补位，引入有实力房地产企业，更强调安置区、公共配套设施先行建设的超大城市城中村改造思路，可更好兼顾发展与公平。” 广东省 政府原参事、华南城市智库顶级顾问温洋表示。

　　“建设容易，更新难。” 广东省 三旧改造协会专家胡青善表示，目前城市更新模式，对开发商要求更高。像沥滘村该类区位较好的城中村，改造能够实现多方利益平衡。但在偏远城中村，开发商面临的考验很大，需要政府和国企介入，同时注意改造节奏，步子不要一下子迈得太大。

　　超大城市加码旧改

　　今年北京、上海、广州、深圳等超大城市，均提出指向存量建设用地的改造计划。

　　今年，北京计划新开工老旧小区改造项目301个，建筑面积702万平方；新完工老旧小区改造项目143个，建筑面积632万平方；上海计划2023—2025年，完成不成套职工住宅改造约90万平方，安排新启动30个“城中村”项目，改造老旧村（居）民房屋面积很多于400万平方。其中，2023年计划完成不成套职工住宅改造约28万平方，新启动10个城中村改造项目。

　　今年，深圳明确建设筹集保障性住房18.5万套（间），保障性租赁住房16万套（间），计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。根据计划，2021—2027年深圳将新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖350万—400万人。广州今年计划推进127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元人民币，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。

　　相比北京、上海关注老旧小区改造，广州、深圳将目光更多投向城中村。

　　广州城中村数量多、面积广，规模大、人口多。数据显示，目前广州有272条城中村，中心城区有137条，超过一半。城中村村域面积743平方千米，占广州1/10，常住人口674万人，占全市常住人口35.8%。深圳城中村共有住房约540万套（间），约2亿平方，占全市租赁住房比例超60%。对于广州、深圳而言，城中村改造不是能不能，而是怎样进行公平、高效改造。

　　温洋表示，广州、深圳存量建设用地和出租房中，更多属于村集体所有，这是广州、深圳主要面向城中村挖掘存量建设用地、出租房的原因。

　　加快城中村改造，有助于推动广州、深圳实现高质量发展。作为 广州市 中心城区最大旧改项目，去年以来沥滘村改造工作加速。2022年8月2日，沥滘村首期复建房封顶，2023年1月复建21#地块开工，2023年3月3日复建27#地块主体建筑封顶……结合相关签约进度及建设情况，沥滘城中村改造领导小组充分考虑决定启动复建房选房工作。4月24日，沥滘城中村改造领导小组会议通过《沥滘城中村复建房选房总则》定稿……

　　“吸取过往城中村改造经验教训，率先建设安置房的确有助于减少矛盾。但不同 的旧改项目往往需采取不同方式，这个经验能否成为超大城市中心城区城中村改造示范仍需进一步观察。”胡青善表示。

　　城市更新探索“针灸式”新路

　　眼见高楼平地起，沥滘村当地很多村民心里多了几分期待。

　　超大城市寸土寸金，老旧小区、城中村改造牵涉利益主体复杂，需要更好施展政府和市场作用，借助更多社会力量，在多重约束条件中找到最优解。

　　过去城中村改造由市场主导，面积较碎片化，改造收益有限。近年各地城中村改造主流是连片改造、整体规划，社会效益提高，但改造难度也更大，需要做好村民、政府、开发商间利益平衡。

　　作为改造主体，沥滘经联社与合作企业广州珠光城市更新集团有限公司扎实推进村土地权属登记工作。当前，改造范围内核发集体土地所有权证145宗，面积1956.08亩，认定国有无主地46宗，面积5.88亩。十余年探索，沥滘村改造释放出公共利益优先、去房地产化、增强政府统筹的超大城市中心城区旧改信号。

　　“由于这几年旧改政策变化，部分企业退出旧改市场。当前广州拟针对城中村改造立法，可以解决一直困惑的‘钉子户’难题，重振社会资本信心，全面加快城中村改造。”中地集团总经理谢建春表示。

　　6月，广州出台《优化城中村全面改造项目审批流程的公告》，明确项目实施方案批复并生效后，项目每片签约占总人数80%，即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。同时优化年度计划增补机制，可根据详细情况实时申报、动态增补城中村改造入库项目。

　　对已批项目实施方案确需调整，但不涉及增加总建筑面积、不涉及减少复建安置面积和公益性用地面积的，可由区政府按程序审定。要求每一片（期）先行建设安置区、公服配套等公益性设施，实现“签一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”。

　　为保障城市更新项目可持续实施，广州探索在政策、金融、模式等方面的组合创新。如今， 保利发展 、万科、越秀集团、广州城投、珠江实业、机场建设集团等一批企业与建行 广东省 分行签订《城市更新战略合作协议》，建信信托与广州金控签订《城市更新股权投资基金战略合作协议》，以投贷联动加快广州旧改脚步。

　　过去城中村改造，因过度市场化造成补偿标准不断攀升，平台公司从中获取巨额利益，抬高旧改成本。如何善用社会资本，仍是广州城中村改造面临的困惑。

　　“甭管是深圳筹集城中村住房为保障性租赁住房，还是广州拆旧回迁，路径虽然不同，都表现出更好施展政府作用的城市更新导向。”温洋表示。当前，更关注公众利益和政府统筹的“针灸式”城市更新方法仍在探索中，或将为粤港澳大湾区超大城市中心城区加快城中村改造闯出新路。

　　导入产业推动城市运营

　　放眼国际，许多比较繁华的都会城市均通过因地制宜，创 新城市 运营模式。

　　如英国伦敦的城市中心区金融城，创新性地挖掘“商业增进区”的模式，激发城市空间可持续发展活力，以政府主导转变为以政府为核心的多元主体参与机制，拉动消费半径战略纵深。

　　当前，城市经济增长模式正从“资本型”增长模式逐渐向“运营型”增长模式转变。城市资产运营和管理将成为一个新的经济增长点。在发力城中村改造的同时，广州需全面梳理可用于持续运营资源要素，强化整合存量资源、土地资源、规划资源、市场资源、文化资源等，探索利用土地差价、房屋升值、营商税收、产业投资等长效收益实现财务平衡。

　　根据此前公布规划，沥滘村改造将设置公共服务设施158处，配套面积约30万平方。未来，片区将以创新创意为主导，吸引高端商务办公及创业型办公孵化器进驻，规划商业办公建筑面积约288万平方，实现产居比50%以上，全方位推进片区产、城、居、商融合发展。

　　除了沥滘村所在的海珠区，广州其它各区都提速城中村改造，使之成为增进经济稳增长的渠道，增强企业、村民对城市发展的信心。

　　对于常住人口接近2000万的超大城市，广州加码旧改，是瞄准地产周期，抢抓改造窗口的应时之举，沥滘村改造关乎珠江后航道开发和广州城市中轴南拓的大课题。引入社会资本积极参与的同时，应跳出传统城市化发展模式，以资源整合、跨界创新思维推动城市运营，以产业导入助推产业结构升级，将资源聚焦城市品牌，在经济接力赛比拼中形成持续竞争优势。