此轮房地产修复周期中，不乏一些标志性事件。如日前 新湖中宝 (600208.SH)的融资破局，信号强烈。

　　11月13日， 新湖中宝 公告称，其向专业投资者公开发行面值总额不高于30亿元的企业债券获中国证券监督管理委员会批复，所募集资金主要为盘活存量资产、救助困境房企和“保交楼、保民生”相关的房地产项目、棚户区改造或旧城改造翻新项目开发建设等。

　　同策研究院研究总监宋红卫认为， 新湖中宝 此次融资获批可以看作是一个信号：国家在“保交付”层面，对于民营房企其实又开了一个债券融资的口子，也就是“第贰支箭”的进一步落地。这对于手中有一定优质资产的房企而言，是一个很好的信号。另外，也表明了企业融资用于“保交付”，和城市更新或旧城改造翻新这一类项目，是能够获得政策支持的，尤其是通过发行债券的形式融资，也代表了国家为房企纾困的一个方向，是一种积极的导向。

　　不仅如此，近日召开的中央金融工作会议也强调，天公地道满足不同所有制房地产企业合理融资需求。据媒体透露，中国央行积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第贰支箭”(民营企业债券融资支持工具)支持民营房地产企业融资。

　　与资管公司创新合作

　　据 新湖中宝 披露，该公司此次公开发行债券规模不高于人民币30亿元（含30亿元），可一次发行或分期发行，期限不高于5年（含5年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。

　　 新湖中宝 此次公司债发行的特别之处在于，拟设定由浙江浙商资产管理股份有限公司（简称“浙商资产”）提供债权管理服务， 新湖中宝 为此需提供相关增信措施。

　　浙商资产为全国首批5家、浙江第壹家具有批量转让金融不良资产资质的省级资产管理公司，注册资金71亿元人民币，主体信用评级为AAA。

　　显然，这次发债是民企与地方AMC（资产管理公司）之间的创新合作。作为债权管理服务方，浙商资产将全程参与 新湖中宝 债券募集资金的使用和募投项目的管理，募集资金由发行人和债券管理服务方共同决策使用，闭环运行。

　　近年来，资产管理公司参与债券市场的案例逐渐增多，例如2022年东方资产曾提供17.3亿资金驰援上市公司 冠城大通 （600067.SH），帮其代偿公开发行的债券。

　　可是，该类业务通常是在发行人出现债券违约、交叉违约或发行人触发破产清算等情境下开展。在发行人尚未出现实质违约的情景下，资产管理公司介入债券市场的案例仍然较为罕见。

　　宋红卫也指出， 新湖中宝 公司债的发行，可以算是当前民企一种新的融资方式。该类融资有个前提，企业手中要有一定相对优质的资产作抵押物，作为企业发债的一个征信产品。

　　有业内人士重 新湖中宝 资金募投用途动身，将此次发行的债券称之为“特殊机遇”债券。在 新湖中宝 尚未发生债务本质违约的时候发行公司债，可以为该公司未来销售保驾护航。因市场大环境及该公司前三季度销售持续下行，未来销售预期仍较为灰心。因此， 新湖中宝 将融资用途用于自身项目改造、续建、开发。浙商资产作为头部AMC和债权管理服务方，前瞻性地参与债券发行工作，大概率会提振市场各方信心。

　　知情人士透露， 新湖中宝 未来1-2年主要销售项目位于上海，包含位于虹口北外滩的新湖天虹、黄埔老西门的新湖亚龙项目，这两大项目均较为优质，且需要资金周转。

　　值得强调的是，浙商资产的创新一直走在全国前列，其控股股东为浙江国贸集团，实际控制人为浙江国资委。本次浙商资产作为债权管理服务方参与 新湖中宝 公司债发行，是资产管理公司介入资本市场业务的又一次有益尝试。该业务的落地不仅有益于资产管理公司拓展业务范围，同时，由于资产管理公司参与到募集资金的使用和募投项目的实质管控，将有益于AMC施展工具箱优势，提前管控项目风险。

　　公开信息显示，截至2022年底，浙商资产累计收购债权本金超5100亿元人民币，累计为超380家企业、19家上市公司提供纾困服务，解除担保危机超450亿元人民币，化解财务危机超1600亿元人民币，保障超18万人工作岗位。

　　“第贰支箭”加速落地

　　梳理2022年部分AMC与房企合作的案例， 新湖中宝 此次公司债发行模式创新有迹可循。

　　2022年9月9日， 冠城大通 公告，根据公司实际经营需要，及“20冠城01”债券持有人会议的相关约定，董事会同意公司就“20冠城01”债券与中国东方资产管理股份有限公司（简称“东方资产”）上海分公司发展业务合作，由东方资产为公司代为偿付“20冠城01”债券17.3亿元本金，并签署《代偿协议书》、《债权债务确认协议暨还款协议》。

　　在东方资产代偿后， 冠城大通 与东方资产形成新的债权债务关系，偿还标的负债期限不高于1年，经东方资产同意后可延长期限，还款条件和资金成本等由双方签署书面协议确定。

　　另外，中国华融对阳光龙净、新华联等企业通过运用“债权+股权”“金融+产业”等特色工具箱，开展“保交楼”、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目。

　　更早之前的2018年，中国信达资产管理股份有限公司（简称“信达资产”）采用协议收购方式（非交易过户）打折收购内蒙古博源控股集团有限公司30亿元逾期债券（包含：12博源MTN1、13博源MTN001、16博源 SCP001等债券品种），将其转化为普通债权（保存债券所有权利）后注销登记，进而实现进一步债务重组。债券投资人收到部分本金和利息，发行人博源集团缓解了压力、实现了脱困，重组方信达资产展示了精湛的危险化解能力，提供了成熟的违约债券处置方案。

　　理论上，扩大与民营房企标债合作的范畴与潜能，不失为AMC业务模式的一个创新思路。这意味着抵质押物形式、股权债权转换等方面的灵活度更高，好比AMC可针对部分因证照不全而无法获取银行开发贷的棚改贷、村改旧改土地而放贷，从而缓解部分民企、城投的抵质押物不足而无法获得融资的困境。

　　相对来说，AMC参与债券增信的形式灵活。有分析人士指出，近期遭遇流动性困境的碧桂园、中骏、合景泰富等资产相对优质民企或可借鉴 新湖中宝 的做法，尤其是棚改、旧改较多的民企。不良资产处置进程中，很多地方AMC通过发债、股东注资等途径募集资金、增强自身实力，与地产企业的合作大有可为。

　　有消息称，龙湖、金辉、华宇、新希望地产等许多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。

　　“第贰支箭”对 新城控股 、美的置业、卓越商管等民企发行债券融资也有助力，其中部分项目募集资金将用于保交楼、偿还境外债务、推进城中村改造和城市更新项目。公开数据显示，自2022年11月“第贰支箭”政策延期并扩容至民营房企以来，对于阻断民营房企风险蔓延、增进市场预期扭转、维护企业债券融资稳定施展了关键作用。

　　从发行规模看，“第贰支箭”扩容以来，已支持13家民营房地产企业发行318.18亿元债务融资工具。自2018年10月“第贰支箭”推出直到今天，已累计支持130多家民营企业发行2100多亿元债务融资工具，带动同期民营企业发债规模近1万亿元人民币，对缓解民营企业信用收缩及修复民营企业债券融资渠道均起到作用。

　　从融资成本看，“第贰支箭”有效降低了民营地产企业票面利率，为发债企业节约综合融资成本。据不完全统计，2023年以来，由“第贰支箭”增信的民营房企债券融资成本均低于4.7%，其中，龙湖拓展与美的置业发行的三年期中票票面利率均低于4%，分别为3.5%与3.4%。

　　分析人士普遍认为， 新湖中宝 此次发行不高于30亿公司债，又将是民营房企融资破局的一个里程碑式事件。