近一段时期来，房地产迎来了重量级的消息利好。

　　在中央政治局会议定调，地产行业政策暖风频吹之际，11月17日，央行、金融监管总局、中国证券监督管理委员会（分别代表信贷、债券、股权融资“三支箭”）联合召开金融机构座谈会，会议强调指出，各金融机构要天公地道满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。

　　11月20日，又有媒体发布消息称，监管机构正在起草一份涵盖50家规模房企的“白名单”，可获得信贷、债券和股权融资等多方面支持，国有房企和民营房企都会列入其中。

　　在如此重量级且实实在在的消息利好刺激下，本周A股房地产指数上涨 4.44%，恒生内房指数上涨8.93%；其中，港股的新城、融创、碧桂园、龙湖，和A股的万通、三湘等地产股周上涨幅度均超过和接近20%。同时带动银行、商业连锁等板块一起走强。

　　然而，股市整体还是不为所动，一周下来，上证指数、深成指、创指甚至恒指都表现欠安，创指和科创50下跌幅度均逾2%。

　　是的，相关政策的确很具体、很量化。好比在信贷政策方面，对各家银行提出了“三个很多于”（即自身房地产贷款增速很多于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速很多于本行房地产贷款增速，对非国有房企个人按揭增速很多于本行按揭增速）。

　　在股权融资方面，又有“三不限”的规定，即房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

　　可实际情形又咋？在债权融资方面，我们看到，今年前三季度，房企境内债权融资 3737 亿元人民币，同比下降9%；其中国企、央企发债量为2263亿元人民币，同比下滑7%，民企发债量为316亿元人民币，同比大幅下降72%，从而使得国企和央企的发债占比，从2022年的72%继续上涨16个pct至88%。而且国企央企的融资成本为3.31%，民营房企则达到5.46%，两者差距达2.15个百分点。

　　至于房企境外债权融资更是同比下降72%，仅为325亿元人民币，可以说这扇融资窗口已基本关闭。

　　在股权融资方面，迄今已经有10家地产上市公司的再融资申请获得受理。8月8日通过并购重组前滩等地产，兼配套融资（定增）66亿元的 陆家嘴 ，是房企中最早完成再融资的一家上市公司；然而就在定向增发后不久，即爆出“毒地”事件， 其股票价格也一度跌破8.66元的增发价。早在6月28日就拿到中国证券监督管理委员会批文的 保利发展 ，拟以15.26元/股定增8.19亿股，募资125亿元人民币，在获批后股票价格却始终未能达到增发价，不得不推迟再推迟。不仅如此，其持股7.05%的二股东泰康人寿日前还减持了8000余万股，套现11亿多元，而公司日前披露的10月份销售数据显示，1-10月，实现签约面积为 2098.13万平方，同比减少 3.83%；10 月单月，其签约面积为179.54 万平方，同比减少31.26%！销售如此快速下滑，这125亿元的增发也不知何年何月才得以完成？

　　除 保利发展 外， 广宇发展 （定增募资50亿）、 大名城 （定增募资30亿）、 福星股份 （定增募资13.4亿），也已获中国证券监督管理委员会注册， 外高桥 （定增募资35亿）已获审核通过，正在提交注册。应该说，对房企的股权融资大门确已放开，可为啥大部分房企“门已开却不得进”呢？

　　在笔者看来，关键还是市场使然。

　　要银行“三个很多于”，也得瞧瞧对房企的贷款如果真的“很多于”，放下去了有多大风险？恒大等房企“爆雷”后，多家银行高管相继被查，直到今天惊魂未定，后继者岂能不接受教训？有论者提及，“要想真正为民营房企提供支持，就要实现金融机构的‘尽职免责’，减少其在资金投放时的后顾之忧。”问题是，金融机构的钱都是 老百姓 的，金融机构“免责”了，出了事岂不要 老百姓 担责？

　　至于股权融资，说究竟是要让银行等金融机构担责的融资需求转嫁到股民身上，本已如此羸弱的市场，还能承受得起如保利那样动辄上百亿的狮子大开口么？

　　在房企政策出现重大利好的同时，人民币也迎来了持续走强的 势头。近两个月来，人民币兑美元已从7.34升至7.15（最高达7.12）。都说之前股市不振是因为人民币走低引发外资流出，如今人民币升值外资该流入，股市该走强了吧？可是长时间以来人民币升值与股市上涨这样的正向联动关系，这次居 然不灵了，这不值得市场中人深思么？