历时三年， 顺鑫农业 (000860.SZ）终于成功剥离了房地产业务。
11月25日， 顺鑫农业 发布公告称，北京顺正资产管理有限责任公司（以下简称“顺正资产”）成为项目受让方，以22.59亿元拿下 顺鑫农业 全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称“顺鑫佳宇”）100%股权。
值得注意的是，本项目因正式披露期间均未征求到意向受让方，经历了3次底价下调，这次成功转让已是其第4次正式挂牌。专家表示，未来 顺鑫农业 也很难将精力聚焦在 白酒 单独一个业务板块上，但存在将牛栏山酒业从上市公司拿出来，单独运作上市的存在性。不过，也有业内人士否认了这一观点。
三次降价卖房地产
顺鑫农业 前身为牛栏山酒厂，是一家老牌国企，1998年在深交所上市。上市后， 顺鑫农业 开启多元化发展，主要业务包含 白酒 酿造与销售、肉猪的繁育与屠宰、房地产开发等，截至2014年前后，公司经营的行业一度扩张至 白酒 行业、屠宰行业、建筑业、种畜养殖业、房地产业、苗木行业等12个领域。
由于主业过多且关联性不强， 顺鑫农业 在2014年就提出了“主业突出”战略，逐渐剥离非主业资产、聚焦 白酒 主业。
2014年3月， 顺鑫农业 将顺鑫明珠文化发展有限公司6.4% 股权转让 给公司控股股东。2015年， 顺鑫农业 分别以1000万元和14.48万元的价钱向控股股东转让北京顺鑫国际种业有限公司和北京 顺鑫农业 股份有限公司耘丰种业分公司。2016年， 顺鑫农业 相继剥离了创新物流公司和石门批发市场。2017年，其转让了持有的北京鑫大禹水利建筑工程有限公司股权，剥离了水利建筑资产。
至此， 顺鑫农业 还剩房地产、猪肉和 白酒 业务。于是房地产剥离也提上日程。2021年12月， 顺鑫农业 就发布了预挂牌转让顺鑫佳宇100%股权的提示性公告，不过迟迟没有明确动作。直到2023年6月， 顺鑫农业 才正式宣布挂牌顺鑫佳宇。
据蓝鲸财经记者了解，从今年8月18日第壹次正式披露到11月23日动态报价结束，标的资产顺鑫佳宇底价从30.98亿、27.89亿、25.1亿、降到22.59亿，共下调3次。和第壹次披露比，最终的成交价格下调了近8.39亿元人民币。
据公告，受让方顺正资产的企业性质为国有独资，是 北京市 顺义区人民政府国有资产监督管理委员会的全资子公司。主要业务包含资产管理；项目投资；投资咨询；投资管理；物业管理；房地产开发；施工总承包、专业承包等。注册资金2000万元人民币，于2015年成立以来未实际开展经营，截至2023年9月末顺正资产的净资产为2000万元。
其实，此次结果已是“最后一条路”，早在早期审议会议时，就设定好了。 顺鑫农业 于2023年6月26日召开第九届董事会第八次会议审议表示，若公开挂牌期间未能征集到意向受让方，将调整价格后再次挂牌，经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，公司控股股东北京顺鑫控股集团有限公司（以下简称“顺鑫控股”）或其指定关联方，将以很多于22.5亿元的价钱参与此次摘牌。据了解，最终受让方顺正资产，正是顺鑫控股管理的企业。
白酒 行业分析师蔡学飞对蓝鲸财经记者表示，本次交易对于 顺鑫农业 聚焦 白酒 主业有着重大影响，对于 顺鑫农业 捋顺发展战略规划，集中精力做强做大 白酒 主要业务，增强企业经营能力和优化产品盈利结构都有直接帮助。“剥离之后资源使用更加聚焦，企业轻车上阵，可以提振渠道信心，甚至刺激市场销售预期，从而甚至在一定水平上能够加快 顺鑫农业 的产品结构升级与品牌高端化进程，对于全国性市场发展也有积极意义。”
地产业务已多年亏损
据 同花顺 iFinD数据及历年年报，2006年至20十年，顺鑫佳宇业绩取得盈利。2011年至2022年，顺鑫佳宇就常年处于亏损状态，期间仅在2014年净收入取得盈利。
虽然2015年报中并未披露具体数据，但这句容易的解释足以说明事实——“顺鑫佳宇由于2015年没有新开盘项目，营业收入和利润较2014年有所减少”。
2020年至2022年， 顺鑫农业 净收入连续三年下滑，顺鑫佳宇净收入也陷入深度亏损中，明显拖累母公司的业绩表现。财报显示，顺鑫佳宇净收入分别亏损5.34亿元、3.81亿元和8.42亿元人民币。 顺鑫农业 在2022年计提资产减值6.398亿元人民币，主要因素是房地产存货减值。
由于常年的亏损，顺鑫佳宇早已资不抵债。据挂牌转让公告，截至2022年年底，顺鑫佳宇总资产54.11亿元人民币，净资产为-26.75亿元人民币。
有投资者公开疑问，顺鑫佳宇为何从2011年直到今天就年年亏损（只有2014年房价暴涨那年挣了8000万），成了上市公司严重负担。 顺鑫农业 则回复称，公司地产业务由于项目周期较长，各项费用较高，造成了连续亏损。
“从财报来看，是房地产业务存货和合同履约成本减值造成业绩亏损。”广科咨询首席策略师沈萌对蓝鲸财经记者表示，房地产计提是对资产进行账面处理，其实不涉及实际的钱财进出，虽然计提后亏损，可是对实际经营影响不大。
剥离顺鑫佳宇后，对于 顺鑫农业 的业绩也将有所改善。
今年前三季度， 顺鑫农业 的净收入为-2.92亿元人民币，同比去年下降1159.20%。这可以说是 顺鑫农业 上市以来最惨三季报。
“短时间内看，出售房地产板块回笼的钱财也可以大幅改善 顺鑫农业 的财务情况，改善企业的钱财使用状况，同时对于 顺鑫农业 的市场投入有着直接助益。”蔡学飞对此表示。
牛栏山单独上市的存在性
酒业独立评论人肖竹清认为， 顺鑫农业 剥离房地产业务对牛栏山品牌发展来讲是一个利好，“因为牛栏山目前在光瓶酒领域拥有着广泛的铺货率和影响力，随着新国标的发布和深入人心，纯粮酿造的红心二锅头目前受到更多消费者的青睐。”
业内人士表示，如若顺畅剥离房地产业务， 顺鑫农业 将有更多资源与精力投放到营业收入占比最大的 白酒 上。其实， 白酒 是 顺鑫农业 的核心产业，牛栏山则是其中的核心产品。
财报数据显示，2019年，牛栏山营业收入突破100亿元人民币，成为 白酒 “百亿俱乐部”的一员，产销量位居行业前列。2020年至2021年，牛栏山分别实现营业收入101.85亿元、102.25亿元人民币，稳居 白酒 行业百亿阵营。2022年，即便受行业调整、外部环境影响，牛栏山营业收入仍达约81亿元人民币，展现极强的韧性。牛栏山陈酿（“牛二”）叠加高端产品发力，牛栏山或许有望再造一个“牛栏山”。
白酒 营销专家晋育锋对蓝鲸财经记者指出，未来 顺鑫农业 也很难将精力聚焦在 白酒 单独一个业务板块上，“但存在将牛栏山酒业从上市公司拿出来，单独运作上市的存在性”。
对此，消费品行业专家、上海博盖咨询开创合伙人高剑锋有不同看法，他对蓝鲸财经记者表示：“几乎没有独立上市的存在性。”
高剑锋汇总了三点原因：“一是 白酒 行业在A股上市这道门是关闭的；二是如果牛栏山要独立上市， 顺鑫农业 就会变成空壳。哪怕赴港上市，因为房地产剥离，猪肉体量也很小，所以不会把 顺鑫农业 变成一个空壳，这对投资人也是一个很不负责的表现。三是 白酒 和猪肉业务之间做组合不是一个坏事，虽然各自都有周期，但两个周期之间不是完全重合的，所以二者结合可对冲盈亏。综上，牛栏山压根没有独立上市的必要性。”
顺鑫农业 公告显示，“本次交易，符合公司聚焦主业发展的战略规划，集中精力做强做大主要业务，增强公司的可持续经营能力和盈利能力，提升公司价值，维护中小股东利益。”
