作为楼市风向标之一，豪华住宅的动向对于观察楼市具有重要意义。

　　中国证券报记者调研走访发现，近两年来，深圳楼市较为低迷，但豪华住宅价格相对坚挺。而今年下半年以来，深圳豪华住宅片区价格出现明显松动。

深圳湾1号楼盘。记者黄灵灵/摄

　　深圳蛇口片区一豪华住宅小区328平方户型，10月成交价达5500万元人民币，但11月同户型以4700万元成交，直降800万元。另外，豪华住宅深圳湾片区11月挂牌单价也跌破20万元/平方。

　　豪华住宅也不抗跌了？

　　“之前2年多，深圳楼市低迷，这一片豪华住宅价格一直比较坚挺，但今年下半年以来尤其是近30天，价格下降很多。”深圳湾片区某头部地产中介职员吴奕菲（化名）对记者说。

　　她举例称，深圳湾片区澳城花园一套89平方的4居室，今年2月的成交价为1820万元人民币，单价为20.1万元/平方；但11月成交价为1650万元人民币，总价直降170万元人民币，单价跌破了20万元。

　　另外，一地产平台信息显示，位于深圳南山蛇口的豪华住宅盘双玺花园一套328平方房源10月以5500万元成交，但11月下旬同一户型成交价为4700万元人民币，降了800万元。

　　深圳中原研究中心数据也显示，11月，深圳湾、香蜜湖、科技园、后海、华侨城、前海、蛇口等深圳房价排名前十的多个豪华住宅片区，挂牌均价出现下跌。

　　其中，单价最高的深圳湾片区，挂牌均价下跌0.27%至19.8万元/平方，挂牌均价近几年来少见地跌破20万元/平方。

　　以深圳湾片区的标杆楼盘恒裕滨城为例，吴奕菲介绍，近期其所在门店成交了一套83平方户型，成交价为2300万元人民币，单价为27.7万元人民币，但高峰期成交单价曾经突破30万元。

深圳恒裕滨城楼盘。记者黄灵灵/摄

　　楼市新政出台后

　　成交、带看热度明显上升

　　分析人士表示，在此前的楼市周期里，豪华住宅是市场上行时反应最快的，在价格下行期间则较为抗跌，对于观察楼市动向具有重要意义。

　　11月22日，深圳楼市传出两个大消息：一是二套房首付比例统一降至4成，二是取消总价750万元的“豪华住宅线”认定标准。

　　楼市新政出台之后，豪华住宅片区有何变化？

　　德佑地产深圳湾片区门店一位销售肖晓（化名）对记者说，政策出台后，带看量和成交量明显回升，但价格变化不大。“这周末一天能带看三四组客户，之前的周末通常是一两组，来看房和咨询的人明显变多了。”

　　深圳中原研究中心数据显示，此次政策发布首日，中原找房二手房咨询量环比增长98%，二手房源浏览量环比增长15%。

　　成交量也有所上升。肖晓表示，以其所在门店为例，“昨日一天成交了6套二手房，之前基本上30天成交量也就20来套。”

　　价格方面，肖晓介绍，深圳楼市新政之后，接触到的顾客几乎没有加钱的，也木有加钱成交的案例。“现在买房的多是刚需，比较理性，政策出来就加钱的（卖家），买家通常不会买单。”肖晓说。

　　有望带动刚需入市

　　二套房首付比例降至4成，对于深圳楼市而言可谓“大招”，但当前楼市景气度仍在低位。

　　“新政出台的当天夜晚，美联物业的分行促进了两宗买卖单，有第壹次置业的顾客，也有购买第贰套住宅的顾客。”对于楼市新政的影响，美联物业深圳区三级市场董事总经理江贤亮表示，咨询的顾客翻倍增长，客户显现出“久违的积极”。

　　开发商也应势而变，有开发商准备抓住时间窗口加速去库存。

　　记者了解到，位于深圳南山区的绿景白石洲项目推出部分“一口价”房源，活动时间为11月23日-30日，部分房源较原总价减少100万元。以126平方户型为例，优惠后相当于打了9折。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平表示，深圳楼市新政策总体来看，一是实际受益的购房群体不小，预计这部分购房者会加速入市，最终推动成交量上升；二是对整体市场信心会有提振作用，各个类型的购房者入市意愿会有所提升。

　　肖小平表示，从深圳二手房挂牌房源的总价来看，目前约26%的房源挂牌价在750万元以上，这部分房源中有64%建筑面积在144平方以下，这些房子是此次“豪华住宅线调整”的直接受益者，后市成交将会放量。

　　同时，深圳贝壳研究院的问卷调查表明，近期计划在深圳购房的市民，第贰次、第叁次在深圳购房的受访者占比合计约34%，这部分购房者或是二套房首付比例降至4成的直接受益者。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，楼市新政能带动一部分客户加紧入市，但不会出现2019年调整非普通住宅标准时成交量翻倍增加的情景。预期今年接着的时间，深圳楼市的价钱走势稳定，成交量稳中向好。