风头正盛的建发房产近期多个项目遭遇购房者维护权益，袒露出这家闽系国资房企大举扩张后的内控、管理问题。

　　今年初，建发国际行政总裁林伟国曾信誓旦旦喊出“今年新增2000亿货值的土地是没问题的”。如今2023年“余额”不足一月，建发离这一高调目标还有约504亿的货值，想要完成其实不简单。建发国际是建发房产旗下的地产业务上市平台。

　　据中指研究院数据显示，今年前11月，建发房产全口径新增货值1496亿元人民币，权益新增货值1331亿元人民币，位居行业第四。

　　在刚刚结束的上海土拍中，曾经“出镜率”极高的建发这次并未缺席。在业内看来，能否拿到地块本就面临运气的考验，昔日扩张欲望强烈的建发则直接弃权，或许内部对投资政策也有调整。

　　与很多内地房企发展路径类似，建发在冲规模的同时也出现品质下降、品牌声誉下滑的问题。据界面新闻了解，近几个月以来，建发在上海、宁波、长沙、南宁等多个城市的项目均遭遇购房者维护权益。

　　在一名房企内部人士看来，建发拿地似乎并未认真算账，投资精准度有待提高，看起来是为了规模扩张而激进投资。拿错地就要接受相应的代价，如项目滞销、亏损等，甚至有拖累企业正常经营的危险。

　　不久前，销售单价超过10万元/平方的上海·苏河望将建发扩张“后遗症”推向公众视野，不仅项目在预看房时袒露出质量问题，还可能因项目开发成本过高而难以盈利。

　　房地产行业发展逻辑已变，告别了昔日的高增长时代，当前市场仍处于底部修复进程中，而建发的扩张步伐还在不断加快，想要在进一步巩固行业地位的同时又能疏解扩张“后遗症”，对建发来说将是一大考验。

　　“避雷建发”

　　“曾经有多信任，现在就有多怀疑。”

　　在一名建发业主看来，“如今的建发，已不是之前的建发；外地的建发，也不是福建的建发，是难于表达的建发。”

　　钟琴曾经也是“建发粉”，她向界面新闻表示，现在建发很多楼盘配置都降低了，“贵点没关系，但品质还跟不上，真是搬石头砸自己的脚。”

　　李虎认为，以前建发主要是在福建大本营，项目不多可以慢慢做，也做得很好。这两年建发在全国扩张厉害，品控和管理有些跟不上。

　　阳洋是上海建发苏河望一名业主，她是在前不久的项目预看房时发现了多个问题。她告诉界面新闻，今年10月中旬，位于普陀区的苏河望项目开展了“预看房”活动，整个项目从小区外观到内部设置都存在问题，而且连“预看房”这个环节，在流程上都不符合规定。

　　上海苏河望项目质量问题。（受访者供图）

　　“好比看房时间未提前一周告知业主，未包含至少两个非工作日。另外，未进行分户验收，也不符合预看房规定。”阳洋表示。

　　苏河望项目是由建发、融创联合开发。很多业主在预看房后反馈，小区内建筑现存在多项质量问题，包含其实不限于：外立面严重不平整、建筑主体多处漏水、室内严重渗透发霉，和外墙大面积使用合同中未写明的EPS泡沫材料，此类材料在小区未交付时已出现大面积的严重破损，安全度低，随时可能脱落，有安全风险。

　　关于EPS泡沫材料问题，阳洋表示，业主代表曾与开发商沟通，表明甭管是售楼时公告还是售房合同，都注明“外墙饰面大面以外，局部的材质应为石材、金属线条、铝板”，并没有提及泡沫材料。“结果开发商说，没写不代表不能用。”

　　屡次沟通无果后，11月20日，接近500名业主写了一封34页的《关于解决上海普陀区新房“苏河望”项目存在严重质量问题的函》，控诉开发商存在大量质量问题、严重减配、偷工减料、欺诈销售等。

　　阳洋告诉界面新闻，11月底，业主们与开发商的谈判终于有了一点进展，开发商也给出一些承诺，但还没有最终确定，“还没签书面东西。”

　　12月6日，阳洋表示，“目前谈判组反馈，开发商同意做出一些改进，估计还要一两周才有最终消息，但也怕说得好，做得不好。”

　　时间拉回至2021年2月，上海开启当年首场土拍，融创联合建发以64.52亿元竞得普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，溢价率36.15%。随后，该项目正是今日的“苏河望”， 为纯住宅项目，过会价格达10.16万元/平方，将于今年12月末交房。

　　项目拿地时过高的价钱，让后续开发面临不小的成本压力。

　　一位业主表示，我们看到了项目预算降低，偷工减料的内容，项目总投资、实际投资和开发成本账目也对不上。

　　根据 建发股份 财报数据，在2021年、2022年、2023年半年报中，列出的苏河望项目计划投资总额分别是80.44亿元、79.62亿元、79.33亿元人民币。三次数据虽不同不大，但其实不一样也能说明开发商在项目开发进程中对投资有调整。

　　更关键的是，2023年半年报显示，苏河望项目截直到今天年6月30日，预收收入总额为73.04亿元人民币，但其开发成本的总投入已达到77.38亿元人民币。业内认为，考量到资金回收速度、资金成本等原因，待项目于今年底交付时，大概率会出现亏损。

　　上海项目遭遇维护权益，只是建发扩张“后遗症”的一个缩影。在全国其它城市，甭管是一二线还是三四线，建发项目都存在被业主疑问质量问题的情景。如江苏太仓建发泱著业主就明确表示，“避雷建发！”

　　广西南宁五象建发印月的一名业主也表示，感觉被项目坑了，建议别买建发。

　　宁波建发春江悦一名业主则告诉界面新闻，该项目减配降质严重，包含合约上18平方的门厅也被缩小，室内装修也很差劲，有明显的偷工减料痕迹。

　　各地业主们反馈的这些质量问题，都期待开发商建发能采取实际行动，在合同规定范围内，满足业主们的合理诉求。

　　激进扩张

　　建发近期在各地爆发的质量问题，与其这两年大举拿地扩张规模相关。

　　自2021年下半年以来，全国多数民营房企都主动或被动地变得“理性”起来，不再随意投资，连万科都开始追求“活下去”，但自带闽系房企“爱拼才会赢”精神的建发却选择逆周期扩张。

　　2022年，建发已实现逆势突围。中指研究院数据显示，2022年建发以1673亿元的销售金额位居行业第10名，第壹次成为TOP10房企，2021年的排名还是18位。

　　这家闽系国资房企的目标远不止于此，在2023年表现得更为凶猛。今年前11月，建发房产以1638.9亿元的销售金额位居行业第八名，排在其后的是龙湖和金地；权益销售金额1220.4亿元人民币，超过绿城位居行业第七。

　　前11月房企销售业绩。数据来源：中指研究院

　　如果销售排行榜还不能完全看出建发的规模野心，那么高调拿地就显而易见了。

　　今年以来，建发已在公开市场拿下55宗土地，既涵盖北京、上海、杭州、苏州、成都、福州、厦门、温州、宁波、东莞、南京等一二线城市，也在漳州、龙岩、宁德、丽水等三四线城市加大布局。

　　基于此，今年拿地排行榜中的座次也经历了大幅调整。据中指研究院统计，今年前11月，建发房产权益拿地金额达到714亿元人民币，晋升行业第叁名，仅少于两大央企开发商保利和中海。

　　“没有规模就没有话语权”，这句话放在建发身上仍然成立。除了要拿2000亿元货值的土地，建发管理层也明确提出今年要追求10%-20%的销售金额增长。

　　前11月房企权益拿地金额。数据来源：中指研究院

　　根据今年的拿地体量，建发不出意外在2024年的房企销售榜上还会再进一步。

　　当冲规模作为集团策略，牵引各个经营决策，在一路高歌猛进的同时，对品质的要求和管理不一定能跟上扩张节奏，接连爆发项目质量问题也就无独有偶了。

　　对于建发执着冲击规模，业内也有不同看法。有房企内部人士向界面新闻表示，建发不积极拿地，就会面临没项目做的境地。这两年扩张太快，内部管理也没跟上，人员流动非常大。

　　也有房企人士认为，当前阶段的确是具有资金优势的国资房企做大的好时机，建发会发力是在意料之中，何况建发本身在地产行业就有一定积累。

　　福建一名业内人士告诉界面新闻，就建发而言，在福建还有充分的影响力，融资能力也强，相较绝大部分民营房企而言，当下综合优势明显。“在厦门也有出现项目维护权益，但维护权益的动机大多是房价跌了或配套没完全落实。”

　　近两年来，房地产市场下行，很多房企面临增收不增利，一些民营房企陷入流动性危机，就连头部房企也在公开债券市场出险，债务高筑，烂尾楼现象也时有出现，如期“交付”成了购房者最为关注的问题。

　　这或许也是许多购房者选择建发的原因，认为建发作为一家国资房企，交付一定能够保证。一名熟悉建发的业主表示，建发在福州做的一般都是中高端盘，目前交房还可以。

　　但走出福建后，建发的“福建大哥”光环褪去，想要在新的发展阶段取胜，品质一定是突围之道。

　　作为一家国资房企，建发在这两年行业保交付的大环境下，只完成基本的交楼显然不能让业主和投资者满意，应该要承担更多国企职责，保证有品质的交付，在行业下行环境下做出表率，只有这样才能配得上行业头部房企的称谓。

　　遗憾的是，建发还没开始重视这一点。