兄弟姐妹们啊，深圳出“王炸”了，拟出新规推进城中村改造，涉全市约40%建面！

　　深圳“王炸”

　　1月4日，由深圳规划和自然资源局会同深圳住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求建议稿）（以下简称《意见》）发布，于2024年2月4日前向社会征求建议。

　　其中有这些要点：

　　1、背景

　　2023年4月28日，中央政治局会议指出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

　　7月21日，李强总理主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并于7月24日印发。

　　7月28日，国务院召开电视电话会议，对城中村改造工作进行了总体部署。

　　《指导意见》强调，相关城市人民政府要切实履行主体责任，强化领导力量，建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳解决城中村历史遗留问题，合理利用国土空间资源，推动城中村改造工作取得优异成绩。

　　2、城中村改造分为三类

　　城中村改造的对象是以深圳域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。

　　具体而言，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。三类空间的引导范围在专项规划中予以明确。

　　3、工作流程

　　坚持人民政府负主体责任，由区政府组织实施拆除新建类城中村改造工作。拆除新建类城中村改造工作流程包含意愿征集和项目可行性研究、并入拆除新建类城中村改造年度计划、基础信息核查、项目实施方案和改造单元规划编制、搬迁补偿和安置、土地清理与收储、用地出让及开发建设等。

　　4、关于意愿征集

　　拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人2/3以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。

　　5、搬迁补偿与支付时点

　　由政府统一制定拆除新建类城中村改造项目搬迁补偿指引。区政府与被搬迁人签订搬迁补偿协议，并约定物业权利人搬离时点。区政府与物业权利人搬离并交付房屋之日起开始支付搬迁补偿费。

　　6、搬迁补偿和安置

　　区政府与被搬迁人签订搬迁补偿协议，明确搬迁主体及被搬迁人、被搬迁房产位置、建筑面积、补偿方式、补偿标准、回迁安置责任等内容，并约定物业权利人搬离时点。区政府于物业权利人搬离并交付房屋之日起开始支付搬迁补偿费。

　　有条件安排安置房用地的，安置房用地通过协议方式出让给区政府，由区政府负责安置房建设。引入前期服务商的，区政府也可依据项目实施协议由前期服务商开展安置房建设，并由区政府实施回迁安置。无法安排安置房用地的，可将回迁安置要求作为土地出让条件并入土地供应方案，土地受让方完成土地开发后将安置房移交区政府，由区政府实施回迁安置。

　　7、4种城中村用地优先并入拆除新建范围

　　一是位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等明确的关键功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；

　　二是位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；

　　三是位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；

　　四是存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落伍、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟需实施改造的。

　　8、土地怎么卖？

　　除安置房用地外，拆除新建类城中村改造项目内土地完成净地入库后，市规划和自然资源局可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方，由土地受让方实施开发建设。无法安排安置房用地的，可将回迁安置要求作为土地出让条件并入土地供应方案，土地受让方完成土地开发后将安置房移交区政府，由区政府实施回迁安置。在项目经济可行、规划条件能够支撑的条件下，应按要求配置一定比例配售型保障性住房。

　　引入前期服务商的，区政府根据项目实施协议对前期服务成本进行核算，根据保本微利原则上浮一定比例后，向前期服务商支付收储补偿金。

　　9、将推进“物业进村”全覆盖

　　探索建立建管一体长效治理机制，通过引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，采用菜单式物业管理、村股份公司托底等多种方式推进物业进村全覆盖，探索由实施城中村整治提升的企业承接日常物业管理，统筹运营和管理等多路径，强化整治提升成果后续管理运营及维护更新。

　　10、涉全深圳约40%建面

　　据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月文章《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元合计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿m²，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数前三甲为龙岗、宝安、龙华三区。

　　美股突然拉升

　　1月5日晚间的美股，一波三折。

　　美国先是公布了备受关注的12月非农就业数据。非农就业数据显示，美国雇主在12月增加了21.6万个工作岗位，远超接受道琼斯调查的经济学家平均预期的17万个，相比11月的数据也大幅增加。11月非农就业数据被下调至17.3万人。失业率稳定在3.7%，低于预期的3.8%。

　　非农就业数据公布后，市场分析，炙热的劳动力市场可能会阻止美联储过早降息。目前，市场预计美联储最早将从3月开始降息，但美联储没有给出降息时间表。一些人还担忧降息可能会比预期晚。

　　以Jim Reid为领导的德银策略师表示，强劲的就业数据，加剧了人们对美联储3月份降息的怀疑。

　　非农就业数据发布之后，互换市场定价美联储3月份降息的存在性回到50%。

　　于是美股盘前出现跳水，可是，戏剧性的事情发生了。

　　美股正式开盘后，美国又发布一项新的经济数据，周五公布的调查显示，美国服务业在12月大幅放缓，就业指数降至近三年半以来的最低水平。美国供应管理协会（ISM）表示，非制造业PMI从11月的52.7降至12月的50.6，为去年5月以来的最低水平。

　　分析称，美国12月份的ISM服务业数据低于经济学家们的普遍预期。服务业持续放缓将引发人们对美国经济更广泛放缓风险的担忧。本周早些时候，ISM制造业数据显示，制造业已经连续14个月处于收缩区域。

　　ISM服务业数据出来之后，市场又重新点燃了对降息的热情，互换市场对美联储3月降息25个基点的存在性重新定价，现押注3月降息可能性为70%，随后美股三大指数集体拉升！