回顾整个2023年，北京房地产市场不同细分板块的发展态势不尽相同，其中大宗物业投资市场持续回调。

　　近期，多家市场机构发布的报告显示，2023年北京大宗物业投资市场甭管是市场参与者还是资产类型均显现出多元化趋势。

　　值得注意的是，在现今阶段，业主对于各类资产价格正在不断修正，资本化率在2023年第四季度继续上行，买卖双方价格预期差收窄，价格机会窗口有望刺激交易落地。

　　市场更趋多元化

　　根据世邦魏理仕的统计，2023年第四季度，北京大宗物业投资市场一共录得四笔交易，合计交易金额40.3亿元人民币，环比下降74%，其中两笔为法拍。

　　从交易资产类别来看，四季度两笔交易为核心商圈品牌酒店且金额占比近八成。世邦魏理仕华北区投资及资本市场部责任人李浩向《中国经营报》记者表示，核心商圈运营成熟的酒店拥有稳定资金流，区域价值的不断提升和项目自身的增值潜力，加上酒店本身多元复合的功能和使用场景，成为吸引投资者进行资产配置的核心优势。

　　从买家类型来看，在市场议价空间持续松动和可售优质资产不断涌现的大环境下，民营企业等私人资本纷纷出手以增加商业不动产的配置。四季度内，有三笔交易买方均为民营企业。

　　好比2023年10月中旬，中国金茂以28.02亿元的价钱成功出售金茂北京威斯汀大饭店，交易方为一家新成立不久的名为“渤海润泽”的企业。这笔交易也成了2023年第四季度单笔金额最大的交易。工商信息显示，渤海润泽在中国从事酒店管理、商业综合体管理服务业务，最终实益拥有人为石翠及苏福蛇。

　　记者了解到，该酒店为一家五星级酒店，于2008年开业，位于京城中心商务区，地铁亮马桥站，周围高档写字楼林立，是东三环地标性酒店。中国金茂于其开业之际就委托万豪国际管理集团公司经营管理，酒店共有34层，总建筑面积约为77945平方，拥有550间客房，设立有11个活动场地和总面积达1100平方的多功能空间。

　　除此之外，2023年第四季度， 首开股份 旗下在三里屯工体附近的自持经营性公寓联宝公寓7号楼亦被一建筑装饰装修行业的商贸公司——天津华智聚鑫资产管理有限责任公司收入囊中。

　　回顾全年市场表现，据世邦魏理仕统计，2023年全年北京物业投资市场累计交易达成33笔，总金额316.5亿元人民币，同比下降13%，但交易类型更趋多元化。

　　据李浩介绍，若全年交易金额按买家类型来划分，则企业占比达55%，企业购买目的和物业类型较往年更多元化，全年有13笔为自用属性，而6笔以投资为企图的交易中，覆盖了办公、购物中心、酒店和长租公寓等多种物业。

　　值得注意的是，2023年，市场上也涌现了更多私人买家和新型投资者。李浩指出，传统投资者在租赁市场尚未恢复至预期的影响下，仍保持谨慎，对于价格仍持观望心理状态。同时，尽管全年交易金额占比同比回落11个百分点至24%，险资仍是全年相对活跃的投资类买家。

　　从全年来看，资产类别和市场参与者更显多元化，在可售优质资产增加的推动下，商务园区、零售物业、酒店和长租公寓三大板块的占比分别为13%、13%和21%，同比均有明显上升，这也在一定水平上挤压了作为传统主流交易资产类别的商办类资产，记者了解到，该资产年内交易占比降至42%。

　　价格机会窗口开启

　　展望未来市场表现，市场机构第壹太平戴维斯在最近所发布的2023年第四季度北京房地产市场报告中预计，北京大宗投资市场的活跃度将有所提升。

　　以酒店资产为例， 北京市 场2023年酒店类资产交易金额明显增加。此前，第壹太平戴维斯华北区投资及资本市场部责任人、顶级董事李健对记者说，相比于疫情期间的少有人问津，2023年以来，酒店类资产问询机构明显增多，酒店物业价值进入修复阶段。据他解释，这主要是得益于2023年国内文旅消费的复苏。

　　记者了解到，此前受疫情和房地产行业调整影响，各类企业资金流均受到较大挑战。李健表示：“大伙都在考虑如何生活下去的问题，能变现的、易出售的资产，都摆到桌面上，大范围或小规模地进行销售。”

　　同时，众多企业也在考虑如何调整经营模式，尽可能调整为轻资产、重管理的模式。第壹太平戴维斯在报告中指出，受房地产行业与开发商资金链紧张的影响，预计2024年将会有更多的优质资产被抛售入市，而需求端则会以机会型收购为主，潜在买家会更关注资产的品质、价值与稀缺性。

　　从投资者对不同类别资产的意向度来看，李浩对记者说：“从我们近期同活跃投资人的互动来看，对北京大宗资产有意向的投资者主要对优质产业园区尤其是生物医药园区、长租公寓等资产类别的关注度进一步提高，零售物业和酒店板块热度也有回升。”

　　记者了解到，这一定水平上是受益于近期公募REITs底层资产扩容扩募和下调门槛、支持消费类基础设施等利好政策。

　　另外，世邦魏理仕在报告中指出，在市场租赁端表现不及预期的大环境下，业主对于各类资产价格正在不断修正，资本化率四季度继续上行，买卖双方价格预期差收窄。随着资产价格的下调和可售优质资产数量的增多，将吸引更多企业和私人资本配置高性价比的优质资产，而近期也可看到，险资锁定核心项目的意愿有所加强。