目前，21世纪经济报道记者从市场知情信源获悉，长期烂尾始终在出售的位于上海虹口区四平路198号的上海轻工国际大厦终于准备以3.7亿元价格出售，受让方为建行旗下的上海建信住房服务有限责任公司（简称“建信”）与一家外企组建的基金，其中建信将注资绝大部分资金但委托该外资基金管理，而卖方是一家国有混合制企业。
最近半年来，甭管是资金结构、还是标的类型，上海大宗交易市场都已出现明显分化。上海轻工国际大厦就是这一轮投资变化中的一个典型案例。
这栋商办写字楼坐落于虹口区人流量较为密集的瑞虹商圈，却已经空置了超过6年。而且，这其实不是中央商务区范畴物业，而是一个在传统住宅区里的一栋写字楼。
21世纪经济报道记者在现场走访时获悉，关于这栋物业在市场中挂牌出售的时间有两个说法，一说是已经放售了6年之久，一说是新买家已介入2、3年。但可以肯定的是，刚开始的挂牌售价为4亿多。
一场“舍近求远”的收购？2000多万差价为何被忽略
奇怪的是，21世纪经济报道记者了解到，此前同时与建信接洽合作购买这栋物业的，分别是一家外资基金与一家国资基金。国企基金出价略低于外企基金，大约有二三千万元的实际到手差价，而价格都被业主无异议接受。记者了解到，这家国企与建信有较好的长期良好合作基础，然而，建信却舍近求远，与外资基金达成了合作以高价收购该物业。当然，在不同买家之间，业主肯定优先选择出价高者。
21世纪经济报道记者从大宗市场调查的物业信息显示，上海轻工国际大厦位于虹口区四平路198号，用途为办公与商业，总建筑面积16390平方，其中商业部分年限到2037年结束，目前年限仅剩余13年，现场看到目前仍然是上海一个老牌的餐饮酒店“美林阁” 。
据了解，这栋办公楼建成于1997年，根据商业投资逻辑，一栋年限超过27年的楼宇，使用年限仅限13年，不仅不符合机构的投资年限要求，也不符合REITs的上市要求，投资价值也已处于下坡行情。
根据21世纪经济报道记者调查，该项目之前为一国企控股的混合制企业因为不良资产包整体购入，之前售价4亿多，好几年未能成功出售，目前价格应该是减少损益尽快离场的视角。
在目前状况下，租赁房行业巨头建信为何以这样的钱财量购买这样年限的旧物业，或许背后隐藏了更多的理由。据21世纪经济报道记者了解，在原业主对两个价格并无异议的条件下，作为买家，建信却选择了价高的合作方成交，其原因也不得而知。
一般而言，投资方收购商办写字楼之后，会翻新再出租，也可根据土地性质改为其它业态使用。据了解，建信收购这栋写字楼的目的其实不是纯粹翻新改造然后出租，而是另有其用，包含改为长租公寓。
2023年宏观经济增速放缓环境下，上海大宗交易仍然创造千亿左右的交易量。根据仲量联行华东区投资及资本市场部资深董事郑凯元的意见，上海城市经济能量在全国凤毛麟角，企业进驻积极，是人才、市场规模所引发的巨大吸引力。办公资产目前投资在办公市场其实还是也有相应的抗风险能力。目前，仲量联行汇总了2023年上海大宗交易投资结构的变化，从2023年收购办公资产的买家来看，显现一个多元化的格局。买家包含金融机构和互联网企业，有开展机构，也有食品公司，建筑公司和科技公司都在上海逐渐能买自用的写字楼；本地企业、外地企业包含政府平台，甚至有教会的基金在上海布局收购写字楼作为自用。
而建信收购前述写字楼改建长租公寓的计划其实不是事出有因。
据郑凯元反映，2022年被称为长租公寓投资元年，2023年这一板块的表现趋于稳定，也非常亮眼。2023年大约有14单长租公寓的交易。凭借稳定的钱财流及比较良好的政策环境，长租公寓板块在2023年还是吸引了大量的投资机构布局。郑凯元指出，从结果来分析，上海的优质酒店资产，以往都是业主以长期持有的资产，但现在看到，因为市场的原因和资金流的压力，这一类优质酒店资产也逐步被投放在交易市场上面。有资金实力的投资人，包含境内和境外的一些高净值人士，现在也看好酒店行业的复苏潜力和前景，都选择在2023年的第四季度入市，布局上海酒店资产。
欲改建长租公寓发REITs，或受阻于使用年限
根据目前反馈的信息，建信收购完成之后，将会把这栋写字楼改建成长租公寓。这不禁令人想起一桩建信往事。
2023年8月28日， 建设银行 管理层在2023年中期业绩发布会上披露，在住房租赁业务板块，建信住房租赁基金签约收购项目20个，累计出资48.88亿元人民币，可向市场提供长租公寓约1.45万套；公司类住房租赁贷款余额突破3000亿元；建信住房管理房源16.5万间；开业运营“CCB建融家园”长租社区272个，“CCB建融家园”平台个人用户超4700万户；在多地推进保障性租赁住房公募REITs服务项目。
其实，建信长租公寓模式以持有重资产为基础。2023年10月13日，中国 建设银行 股份有限公司发布关于基础设施公募REITs申报发行事宜的公告，其行附属公司建信正是原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。
业内人士表示，此举在保租房REITs领域的三方面实现了第壹次重大突破。未来，预计监管政策将进一步放宽，保险公司将进一步加快保租房REITs的申报步伐，市场化长租公寓申报发行进度也有望进一步加快。
然而，REITs对年限有相对严格的要求。据仲量联行一份研报指出，REITs看重标的物剩余年限的 利润折现后的价值汇总，投资标的物年限越短意味着价值减少越多。因此，在大宗收购中，剩余使用年限是标的物估值的重要参考指标。
有业内人士认为，建信收购上海轻工国际大厦，与其以发行REITs的市场化方式盘活资产的思路是相悖的。
在现场调研中，21世纪经济报道记者发现，就在上海轻工国际大厦不远处，魔方公寓租下了海伦路上一栋写字楼的3-4层，改造出了100多套小户型公寓，租金在4000元-6000元左右/月，除此之外，附近老旧小区的房源租金也差不多在这一水平。
世邦魏理仕华东区研究部责任人陆燕介绍，大宗交易里面长租公寓的成交比例比以前更多了。投资人以低价拿到一个项目，把它改成写字楼，将来可能租不出去，可是改建成长租公寓就好租。
据其透露，目前在市场上鲜少有长租公寓的产权出让案例，因为大部分的长租公寓青年公寓都是由政府持有。以上海为例，新规划的二次用地都是漕河泾、张江、金桥等工业园自持的项目，做人才公寓是为了扶持进驻园区里的企业。
世邦魏理仕华东区研究部责任人陆燕介绍，大宗交易里面长租公寓的成交比例近五年显现逐年扩大的 势头。得益于多重因素驱动，长租公寓正成为成长最快的房子租赁细分市场之一，投资人十分看好这个赛道，并积极寻找具有改造升级潜力的市场机会，因为租赁需求庞大，投资收益稳定且推出渠道多样。
据其透露，目前在市场上鲜少有长租公寓的产权出让案例，因为大部分的长租公寓青年公寓都是由政府持有。以上海为例，新规划的二次用地都是漕河泾、张江、金桥等工业园自持的项目，做人才公寓是为了扶持进驻园区里的企业。
上海大宗交易发生了明显变化，从过往以标准写字楼的标的成交为主，到如今以新经济资产为驱动，包含商务园区、长租公寓、物流厂房等品类，整体的交易标的的钱财会明显小于以往以往的写字楼或是零售物业。2023年，上海物业投资市场交易总额累计789.8亿元人民币，同比下降10.2%，全年交易笔数则创下历史新高，达105笔，金额在十亿元以下的小额交易占据主导。随同各类投资机会的相继涌现，交易双方对于资产价格认知逐渐趋同，全年市场表现呈先抑后扬态势，投资型交易占比更是达到2020年以来峰值水平。
从市场投资类型来看，外部环境变化与不确定性造成外资的投资人的交易情绪趋于谨慎，同时也有更多的外资的投资范围涉足新赛道，尤其是与宏观政策、高科技等紧密相关的商务园区型物业，包含用地项目这一类。
除此以外，陆燕认为，相较于以往，2023年甭管是零售、酒店、产业资产或是长租公寓，都是值得注意的领域，可以通过后期的资产运作重塑价值，也就是目前来看在市场处于调整期，分化行情更趋明显的阶段，此时往往是投资最好的机会窗口。
分析人士则指出，长租公寓是趋势，企业买家是出于投资的目的，例如说像是一些外地的政府企业，他们会比较看重上海科创或是成熟产业的聚集，会选择布局包含临江的商务区，或是七宝、大虹桥或莘庄该类辐射长三角的区域，又或是金桥、张江这一类科创氛围比较浓厚的板块。他们未来也有可能会在这里做一个孵化器，或是做一些和自己本地的企业的上下游的联动。
另外，以来自江苏的金峰水泥、或是做能源的外地买家此前所成交的大宗商品来看，这些龙头企业来上海都是布局一些比较核心的或是临江的酒店资产，这些企业或支撑上海未来两三年的大宗交易市场活跃度。
