21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道

　　屡生风波的华侨城，再度被市场关注。

　　2023年12月18日，中央纪委国家监委官方网站信息显示，华侨城集团原党委常委、副总经理陈剑涉嫌严重违纪违法，目前正接受中央纪委国家监委驻国务院国资委纪律检查监察组和 广东省 深圳监委纪律审查和监察调查。

　　陈剑曾任华侨城房地产老总、党委书记，被业界认为是曾经的华侨城地产“一把手”。他的职业历程基本在华侨城渡过，不过早在7年前的2016年，陈剑就已经淡出华侨城的管理层，尔后也鲜见其活跃。

　　陈剑被查是久远的记忆；但华侨城今年也其实不太平。地产业务持续承压，文旅业务略有起色，却在今年10月因为意外事故而蒙上阴影；在央企阵营中，华侨城的失意失落难以遮掩。

　　迷茫中的华侨城，努力寻找前方航向。

　　大宗抛售

　　这两个月来，华侨城的主题之一是“出清”资产。

　　2023年11月28日晚间，华侨城将南京建邺一宗地块摆上货架，起拍价为2.48亿元人民币。这是一宗用途为零售商业、商务金融、商务金融（酒店式公寓）的地块，是华侨城南京欢乐海岸的组成部分，目前尚未开工。

　　在这宗资产之前，华侨城集团旗下的华侨城（亚洲），也将它在上海的地标项目上海宝格丽酒店挂牌转让，这宗资产包包含宝格丽酒店房产主体及其它建筑、配套用房及配套车位，建筑面积合计约3.52万平方。转让底价24.3亿元人民币，华侨城（亚洲）预计，这宗交易可获取利益5700万元。

　　这宗资产，过去三年没有为华侨城造成正向的 利润。根据华侨城的披露， 2021年、2022年及2023年上半年，宝格丽酒店系列资产实现收入分别为2.49亿元、1.40亿元、1.19亿元人民币，除税后亏损1076.8万元、5225.1万元、690万元。

　　这也是华侨城（亚洲）对宝格丽系列资产的又一次出让。今年4月，华侨城（亚洲）就将上海华侨城公寓的过半 股权转让 予 世纪华通 旗下附属公司，作价6.12亿元人民币。

　　华侨城的出让史，不仅止于这两宗。2023年11月17日，西安华侨城还挂牌转让了 “曲江新区太平坊项目”，转让底价11.45亿元人民币，标的物具体位置位于西安曲江新区慈恩路以南、慈恩东路以东，土地面积4.13万平方。

　　这是一宗由华侨城于2021年摘得的项目。其时，华侨城以8.5亿元的地价摘得这宗约62亩的商服用地，但之后开发缓慢。根据转让公告，直到今天，转让方对标的资产投资额未达总投资额的25%。

　　出清何故？

　　频繁地转让项目，华侨城方面此前给出的回应是回笼资金及聚焦主业。

　　一位关注华侨城的房企分析师则对21世纪经济报道记者表示，“华侨城前几年步子迈得大，但这几年越做越小，战略也很摇摆，文旅投得多产得少，期间‘淡化房地产’也造成它这两三年拿地不给力，现在卖项目推测跟资金面也有关系，市场现在对它也不是很关注。”

　　文旅项目的大举扩张却未造成相应收益，是华侨城高速奔跑时期的印记。

　　可供对照的是，2017年，华侨城集团与 西安市 人民政府签订全面战略合作协议，华侨城将利用多年在城市综合规划运营方面的经验，进行文化旅游综合开发，复兴西安古都文化风韵，缔造大西安文化旅游新高地，预计总投资约2380亿元人民币。

　　2018年7月，华侨城集团召开“云南大会战启动大会”，华侨城集团所属云南集团、云南世博集团、云南文投集团三家企业与 云南省 各州市县政府、国内各大型公司集体签约60余个项目，涉及逾千亿签约金额。

　　这些项目的加入，并没有让华侨城账面变得好看。在2022年的年报中，云南华侨城项目计提金额是1.67亿元人民币，华侨城解释起因是可收回金额低于账面价值。

　　一位了解华侨城的人士也对21世纪经济报道记者分析表示，华侨城不断转让项目，是之前大举投资的结果。“华侨城之前在云南、西安动辄就是千亿的投资，这些项目的运营并没有很好，造成它的钱财链很紧张，各地项目有一些项目经营得其实不好，现在转让的虽然不都是这些项目，可是实际就是在填坑，因为文旅整体都不好做。”

　　地产失速

　　根据华侨城今年11月对投资人的回应，华侨城未来将聚焦旅游、房地产两大主业，其中将推动房地产业务向“市”而生，践行“一体两翼三功能”发展模式，在市场竞争中苦练内功、强体健身。

　　房地产作为主业的重要基础是，它有充分的土地储蓄可供发展和腾挪。可是，在频繁的出让项目后，华侨城本就不富裕的土地储蓄“火上浇油”，加之土地拓展步伐缓慢，房地产主业的未来难料。

　　去年以来，华侨城也并没有像其它央企一般，凭借资金优势逆市而上，它没有频繁现身于公开土地市场，也并未参与大宗收并购。今年以来，华侨城可查的拿地动作主要是四宗，分别位于成都、佛山和无锡，总斥资约71亿元人民币。

　　根据中报，截至6月末，华侨城累计土地储蓄面积1444.68万平方，总计容建筑面积2358.10万平方，剩余可开发计容建筑面积1144.55万平方，相比起年初的1151.89万平方，还略有缩减。

　　在此期间，华侨城的销售情况也其实不亮眼。

　　华侨城近期发布的公告显示，2023年11月，其实现合同销售面积21.9万平方，合同销售金额36.9亿元；2023年前11个月，其累计实现合同销售面积190.1万平方，同比减少20%；合同销售金额381.2亿元人民币，同比减少24%。

　　面对销售的落伍，华侨城管理层表示，从市场端来看，短时间内压力仍旧存在。公司积极推动各线城市项目的销售去化，强化对市场的监控，及时根据市场变化情况采取灵活的销售策略。

　　销售和拿地两端均未发力，华侨城的财报也乏善可陈。

　　根据公告，华侨城去年全年录得营业收入767.7亿元人民币，当年的净收入为亏损109亿元；今年前三季度，华侨城继续失速，期内录得 33.47亿元的净亏损。

　　华侨城在三季报中解释称，亏损的原因一是适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，造成部分价值折损；二是其它因素造成公司业绩下滑，包含因联营公司亏损造成投资收益减少、其它收益减少、财务费用增加等。

　　文旅蒙尘

　　华侨城的业绩构成中，今年上半年文旅反超地产，成为最主要的来源。根据财报，今年上半年，华侨城旅游综合业务贡献营业收入103.06亿元人民币，房地产业务贡献营业收入90.89亿元人民币。

　　被华侨城视作是主业之一的文旅板块，原本今年已经逐渐回归正常的经营轨道。今年前11个月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客8727万人次，较去年同期增长47%。

　　可是，今年10月，一起意外事故让华侨城文旅板块增添了变数。

　　今年10月27日，深圳欢乐谷过山车“雪域雄鹰”项目发生车辆碰撞事故，10月28日，欢乐谷闭园两天开展全园安全大检查。10月31日，针对深圳华侨城欢乐谷旅游公司过山车车辆碰撞事故，市场监管总局会同国务院安委会办公室、国务院国资委联合约谈华侨城集团。

　　约谈指出，此次安全事故造成多人身负重伤，袒露出安全主体责任落实不到位、安全管理不善、风险防控不力、事故信息上报不准确等诸多问题，造成不良社会影响，教训极为深刻。要抛砖引玉，对下属游乐园开展全面隐患事故检查和整改，切实加强大型游乐设施等特种设备安全管理，坚决防范重特大事故发生，守牢特种设备安全底线，确保人民群众生命财产安全。

　　直至目前，深圳欢乐谷仍未重新开园。

　　一位深圳华侨城的年卡用户在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“欢乐谷的设备都很老了，维护的成本也相当高，之前我们也都明白这些情况，不过还是相信华侨城这种身份的企业会处理好。可是雪域飞鹰这事还是给我敲响了警钟，以后我不会再去了。”

　　在业界人士看来，欢乐谷的安全事故是华侨城“失速”的缩影。即便从全局的视角，华侨城文旅也很难找回失去的那些年。

　　景鉴智库开创人周鸣岐在接受21世纪经济报道记者采访时表示，华侨城曾经是有标杆作品，但那都是“久远的事情”。“深圳锦绣中华、世界之窗和欢乐谷做得还是比较不错的，可是务必承认这是因为在深圳，一线城市做火这样的项目很正常。而且这些项目也都比较老，都是上世纪的事情了。”

　　周鸣岐续称，华侨城近年来在文旅方面虽然投资很多，可是显现出来的作品都比较乏善可陈。“国内标杆的文旅企业，都还是有一些比较拿得出手的项目，可是华侨城这几年的项目比较难让人留下印象。而且，华侨城受到业绩表现的影响，后续的扩张也会比较乏力。”

　　两大主业发展前景未卜，华侨城进退两难。