1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的公告》。经营性物业贷款的关键在于可抵押物资质、抵押年限、抵押率和使用范围等，此次《通知》明确：

　　经营性物业贷款额度原则上不能高于承贷物业评估价值的70%；

　　经营性物业贷款期限通常不高于十年，最长不能高于15年；

　　经营性物业贷款可用于偿还房企及控股公司存量房地产贷款和债券。

（图源：国家金融监督管理总局网站）

　　利好消息对地产板块情绪起到明显的提振作用。 同花顺 数据显示，2023年下半年以来，房地产行业（申万一级）持续处于回调状态，2024年1月23日盘中一度创下2014年以来新低。1月24日，板块放量收涨近4%。截至1月25日午间收盘，房地产板块拉升势能持续，收涨3.93%， 京能置业 、 新黄浦 、 亚通股份 、 外高桥 等多只个股涨停。

　　政策呵护再出手，房企流动性有望改善

　　自2022年11月“三支箭”到2023年中央金融工作会议，房企融资支持持续落地，已经有部分成果显现，据 国金证券 统计：

债券融资层面：2023年中债增和地方国资支持房企发债融资规模合计约200亿元人民币，龙湖集团、 新城控股 、 美的集团 、碧桂园等民营房企获增信发债规模在15亿元以上；

股权融资方面：截至2024年1月，已经有 招商蛇口 、 华发股份 、 陆家嘴 、 福星股份 4家上市房企在A股完成股权融资，合计募资301亿元人民币，另有5家房企股权融资方案已获中国证券监督管理委员会批复。

　　 国金证券 点评称，此次经营性物业贷政策完善，有望改善房企流动性吃紧现状。拥有优质持有运营资产、抵押率较低的房企能更加受益。经营性物业贷政策能在短时间改善房企的钱财状况，但金融机构放款仍需看项目和房企资质，部分民营房企融资或仍需担保增信，同时房企持续经营资金流的改善关键还是在于销售的企稳。

　　平安证券也指出，本次央行、金融监管总局联合印发关于做好经营性物业贷款管理的公告，细化商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，进一步拓宽房地产企业融资渠道。

　　各地政策优化，一线销售端成交续增

　　2023年下半年以来，各地持续对购房政策松绑，需求端主要涉及放松限购、放松限售、放松公积金贷款、发放购房补助等方面。据易居·克而瑞研究中心数据，最新数据来看，2024年第叁周（1月15日—1月21日），供应端和成交端均有亮点出现：

　　① 新增供应：总量环比再升

　　过去一周，全国重点城市取得预售证面积329万平方，环比增长28%。重点城市供应面积TOP10项目中，上海入围项目最多。

（图源：克而瑞研究中心）

　　② 新房成交：一线、三四线城市成交续增

　　1月15日—1月21日，国内各能级成交指数涨跌不一。

　　一线指数环比增长32.26至91.88，北京成交冲高，带动整体成交指数回升，上海、广州、深圳成交环比均回落。

　　二线成交指数环比下降1.63点至32.93，武汉、杭州、宁波、南京成交低位回升，成都成交持稳，福州、苏州等继续回落。

　　三四线成交指数环比增长7.01点至82.70，温州、江门、韶关等城市成交发力，环比增长40%以上，佛山、惠州有所回调。

（图源：克而瑞研究中心）

　　机构持仓收缩，优质房企仍获增持，板块估值处历史低位

　　值得注意的是，随同着2023年下半年来地产行情遇冷，公募基金地产持仓也进一步收缩。

　　据国盛证券数据，2023Q4公募 基金重仓 持股总市值环比Q3下滑7.4%，其中重仓房地产市值合计为324.7亿元人民币，环比下滑24.8%。房地产配置规模萎缩速度快于行业整体水平。从行业配比看，公募基金房地产重仓市值占比为1.18%，环比Q3降0.3个百分比，在31个申万行业中位列第21位。

　　目前，随着2023Q4重仓房地产市值进一步下探，公募基金配置规模已回到2018年四季度前的水平。从配置力度看，2023Q4公募基金维持房地产低配，相较于标配（房地产行业流通市值/A股总流通市值的比率）低约0.6个百分比，目前已经连续5个季度低配。

（图源：国盛基金）

　　个股方面，整体而言，2023Q4多数房企重仓市值环比下降，与地产板块行情低迷有一定关系；但重仓市值的下跌幅度相较于期间股票价格下跌幅度更甚，因此公募基金减配特征仍较明显。部分优质房企仍获增持，开发类房企中中海宏洋及绿城中国增长亮眼，服务类房企中华润万象生活增长居前。

（图源：国盛基金）

　　当前，板块估值处于历史低位。数据显示，房地产行业（申万一级）PE-TTM（剔除负值）为10.14，处于35.78%的历史分位。

　　机构建议

　　 国金证券 ：地产板块正处于业绩叠加估值双重底部，政策催化或迎布局机遇。经营性物业贷款政策的完善能在一定水平上改善房企资金流状况，而行业的平稳健康发展关键在销售的企稳，仍需宽松政策的持续支持。关注直接受经营性物业贷政策利好的具有优质持有资产房企，如【华润置地、 招商蛇口 】等；关注受益于行业格局优化的改善性央国企，如【建发国际集团、越秀地产、 华发股份 】等。

　　平安证券：建议关注【华润置地、中国海外发展、 招商蛇口 】等商业地产规模较大、运营较优企业；同时由于规范经营、发展前景良好房企贷款用途更为灵活，建议关注综合优势突出企业，如【 保利发展 、 招商蛇口 、越秀地产、 华发股份 、中国海外发展、 滨江集团 、万科A】等。

　　华福证券：当前地产板块已经过度反应了市场的灰心预期，国新办会议进一步落实中央经济工作会议工作部署，解除行业风险的同时，有望持续改善头部房企融资环境，进一步带动房地产市场整体企稳复苏。建议关重视点龙头房企：【 保利发展 、 招商蛇口 、 滨江集团 】；优质混合所有制企业：【万科A、 金地集团 】；及优质园区类地方国企：【 浦东金桥 、 张江高科 】。

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