“已经交付1年多了，小区主要人行出入口被开发商和物业强行封闭，每次回家只能从车库钻进去，或走销售中心的门。”最近，深圳 新世界 临海揽山的业主Lisa（化名）向南都·湾财社记者反映，开发商因建别墅私自更改了小区的规划，将原本的人行步道封闭起来造成业主通行不便。

　　除了人行出入口封闭的问题外，Lisa表示小区可能存在夸大宣传、地下室违建、停车费收取不得人心、强制签订高额物业管理费等诸多问题。开发商和物业在同业主沟通的进程中还爆发了激烈的冲突，业主有苦难言。

　　记者了解到， 新世界 临海揽山小区是深圳本土开发商深圳 新世界 在蛇口开发的高端社区，小区一共有7栋住宅，项目开发商为深圳富诺房地产开发有限公司，物业管理公司为深圳新投物业管理有限公司，二者都是深圳 新世界 集团控股的企业。

　　针对业主的疑惑，湾财社记者近日联系到项目物业方面的责任人，其在电话中向记者表示，业主反映的问题大多数不存在，所谓封闭的人行出入口实则是因别墅区正在施工为安全考虑暂时关闭，实际小区的主入口大门是开放的。湾财社记者同时向深圳 新世界 地产发去采访函，截至发稿尚未获得回复。

业主投诉

交付已超一年，多数业主回家都得绕行

　　Lisa告诉湾财社记者，自己在2022年买入了 新世界 临海揽山小区的房源，当初买入的时候项目的主要人行出入口是开放的。“这个路原本是好的，可是2023年交付之后一直是封的，到2024年也木有完全开放。”Lisa向记者表示，项目本应该有三条已规划并实际存在的人行通道，但因为高层前排别墅区的建设造成这些通道被封闭。

　　记者了解到， 新世界 临海揽山项目依山而建，项目采用错层设计，靠山的建设为高层，地势更低的部分建设别墅区。主要人行出入口则是从小区外部穿过景观带，可以直接通往不同楼栋所在的平台。

　　“目前3、4、5、6栋业主，回家均需要通过7栋周转大堂搭电梯上升到7栋一层入户大堂，步行20—100米转移到各自楼栋一层入户大堂，才能进入各自所在楼层。”由于主要人行出入口没有开放，Lisa表示业主们只能从7栋的大堂换乘到自己所在的楼栋。

　　更复杂的是，由于1、2栋平台在位置更低的地方，2栋业主回家需要通过7栋周转大堂电梯上升到3、4、5、6栋所在的平台层，步行穿过200米后，再通过观光电梯或旋梯下降3层到2栋一层入户平台；而1栋业主需要途经2栋平台，通过步行台阶进入入户大堂。

　　当然除了这条“蜿蜒”的回家路之外，各栋车行路线通过地下车库尚能勉强到达各楼栋各楼层。“但如果没有车，没有开车，或客人来访的话，均没有合理路线能到达自己的家。”Lisa说。

主要行人入口被封闭

　　业主们认为，开发商私自更改了小区的规划，当前的长距离的周转线路不仅“麻烦”，未来还可能发生一些隐患。

　　一方面，是人员通过地下车库进入各自楼栋、楼层，由于人车混行，可能会存在安全隐患；另一方面，目前所有高层楼栋均需要通过7栋入户大堂周转，甭管是上下班高峰，还是应对突发状况，都容易造成通行不畅甚至是严重拥堵，尤其是其中人防通道的封闭，让小区民众压根没有疏散空间和地面逃生通道。

其它问题

车位配比缩水

物业“强行”收费引业主不满

　　“对业主提出的服务提升建议敷衍塞责，迟迟不解决落实。”其实，除了上述的道路规划不正确的问题外，Lisa向湾财社记者表示，业主们更不满的是开发商和物业处理问题的态度和行为。

　　因别墅区的建设影响日常通行便利的同时，业主们还发现，别墅区疑似侵占了地下空间，减少了全体业主地下车库和地下人防工程的使用资源，属于违建行为。值得强调的是，在经过对车位数量的排查后，业主们认为小区并没有达到开发商此前宣传的1:2的车位配比，实为夸大宣传，侵犯了大家的利益。

车库空间疑似被“侵占”

　　而更让业主们无语的是，房子已经交付了1年了，但项目仍存在诸多货不对板、缩水缩量的现象。例如半山奢镜泳池实际交付同宣传图不符、专属私家爬山仍然没有开通、沙盘上标明的绿化用地实际上改造成了羽毛球场等诸多问题。

　　开发商的交付看起来“马马虎虎”，物业方的管理也让业主们不合意。

　　首先是“天价物业管理费”收取的问题。在业主向湾财社记者展示的物业增值服务合同里可以看到， 新世界 临海揽山物业管理费为9.9元/平方·月，其中基础物业服务费用为3.9元/平方·月，增值服务的收费标准为6元/平方·月。

　　“买房时销售强制要求签订的合约，不签不能买房。”但让业主们生气的是，即便是签了高额的物业管理费合同，但小区物业管理还是不堪入目，例如小区内老鼠的问题迟迟得不到解决、违规高空作业等诸多问题仍在发生。

　　其次是停车费收取的问题。业主们认为，在地下车库指示标识不清晰、通行路线不得人心、人车混流不安全的条件下，在大多数业主还在装修期的情景下，开发商和物业公司于2024年1月1日快速强行推行地库收费措施，实在有些过分。

　　“据说近期在酝酿开辟洗车空间，外租商用。”Lisa无奈地表示，物业方是不是只有在收钱的时候才能闻风而动？

物业回应

人行通道封闭是因别墅区尚在施工

9.9元/平方·月物业管理费在片区是市场价

　　针对业主的各项诉求，湾财社记者日前向开发商深圳 新世界 房地产开发有限公司发去采访函，但截至发稿尚未取得回应。

　　同时，湾财社记者联系到项目物业方责任人，他对相关问题做出了进一步解释。

　　对于业主认为的“天价物业管理费”的情景，其表示8、9块钱的物业管理费在蛇口片区是一个比较正确的正常的市场价格，另外物业方本身提供的服务也是值这个费用的，因为小区本身定位高端且服务范围也更广泛。

　　另外，业主反映的“强行”收取停车费用的问题，其指出收费前已经有书面文件在停车场进行公示，项目是2023年1月入伙的，2024年1月开始收取停车费用，此前已免费了1年，过于长期的免费无益于停车场的运营，可能存在外来车辆进入的情景造成业主的停车位紧张。

　　而对“洗车空间外租商用”的说法，该责任人表示原本的规划平面图上也是有洗车场的，另外洗车服务是物业针对业主推出的免费服务，本质是物业的增值服务，不会向业主收取费用，同时也不对外经营。当前该项服务还未展开，正在同业主方进行协商；业主疑问的地下停车场的“违建”问题，是有图纸报批的别墅区的功能房，相关部门也因业主投诉曾到现场复核过，其实不存在违规行为。

　　针对小区人行出入口封闭的问题，其表示该入口其实不是项目规划的主大门，而是景观通道，小区的主大门在7栋的楼下，是仪式感很强的大门，可以满足大部分业主的日常通行，可是有个别业主在走地下停车场。由于人行出入口经过别墅区，而后者正在建设之中，为了业主的生命安全，防止有老人或小孩经过发生意外，该通道暂时关闭，别墅区建设完毕即会开通。

　　湾财社记者了解到，招商街道服务处曾就业主反映的“临海揽山小区道路规划问题”通过手机短信答复。其表示，2023年12月26日，沿山社区协调区住建局、区城市更新和土地整备局、招商街道执法队与业主和开发商开展协调会议，针对业主提出的需求恢复从大门到楼栋花园步行道路的诉求，经过现场协调和实地查看后，开发商表示会在12月底之前公示道路恢复时间和计划表。

　　但对此回应，业主方向湾财社记者指出尚未得到道路恢复的准确消息，人行步道目前未完全开通。1月29日，上述项目物业责任人向湾财社记者表示集团法务部已针对散播谣言的网友准备走法律途径，等相关资料准备好便提起起诉。