2023年楼市持续下行之下，论创新和大胆，还得是 江苏省 。

　　江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动，旧房由地方国企收购后，改造为人才房和保障房，旧房款直接用来抵新房款，买卖都由地方国企为业主一条龙操办，连旧房评估费都不用业主承担。

　　“目前我自己都没花什么时间和精力，整个流程都是他们（国企）走。”太仓置换成功的业主张女士这样告诉《每日经济新闻》记者（简称“每经记者”）。

　　旧房换新，在太仓已经进入常态化阶段，一大批客户已经达成置换意向，很多人已经走完了置换全流程，坐等收房。

　　苏州相城区“以旧换新”模式下，也木有卖房和买房的环节，直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房、补费用差价即可。

　　甭管是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的首次探索试点，都指向了共同的目标：老房有人住、新房有人买。

01 太仓模式

　　业主惊喜 旧房评估价远高于市场价

　　张淳茉（化名）一家是太仓第叁批换房的受益者。

　　“旧房评估价格大大超出我的心理！”她说，“我们旧房是5楼顶楼，（假如是自己卖）不太好出手。评估价给到了8100元/平方，而小区里有的挂出6000多元的价钱都没人问。”张淳茉介绍说。

　　“我们房子129平方，有个阁楼30平方，一个蕴藏室11平方，最后加起来算170平方，总价估到了112万多元。”

　　她们选中“桃园新著”的洋房，换购单价19000元左右，赶上了常态化“以旧换新”政策优化，阁楼、车位也算入评估总价，旧房评估总价瞬间就上来了。

　　根据张淳茉的计划，旧房这笔钱打算全部用来抵扣新房款，不足部分用公积金贷，这样还贷的压力就小了。

　　太仓版“以旧换新”，给各地盘活存量房和新房市场打了个样。

　　地方国企托底“以旧换新”模式，太仓市最早是在2023年国庆期间成功试点。

　　每经记者2023年12月初前往太仓晨曦雅苑进行了实地探访，置业顾问李涵波（化名）向记者详细介绍了这一全新尝试的细节。

　　太仓居民如果有“以旧换新”意向，可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面，填写报名信息，官方会统一安排旧房价格评估，新房房源由太仓市城市发展集团有限公司（简称“太仓城发集团”）、太仓市城市建设投资集团有限公司（简称“太仓城投集团”）两家国资公司提供。

　　“我可能是太仓第壹个换房的人！” 文雅婷（化名）向每经记者介绍，“2023年9月底‘以旧换新’政策刚刚出来，过完十一我就去楼盘看了房子，紧接着就到‘太融e’APP上登记换房了。其实我自己的房子是2023年上半年刚刚交付的，产证也是卡着时间点办下来的，为了赶着换房。”

　　“我看中的房源193平方，当时自己的房子评估价下来就占新房价格60%，其他的部分用公积金加商贷，现在贷款利率比我买那套房时要低太多了，我买那套的时候，房贷利率是5.6%。”文雅婷这样说道。

　　文雅婷自己的新房是2021年买的毛坯，市场火爆的那个时候，压根不容她多想，只能买了娄江新城那个楼盘最后一套房子，128平米。由于家里人多孩子多，现在想想还是不够住，既然有这个政策，就想换个大的。

　　“其实我们那套房评估价不太划算，买入价约23000元/平方，评估价不到22000元/平方。可是我们也接受，毕竟如果要自己卖掉再去买的话，现在二手房市场价格的确不好。”文雅婷说。

　　根据太仓市当前的政策，卖旧买新，还能省下十几二十万元的契税，车位也借着常态化开展“以旧换新”的东风，实现一换一。

　　对于大家最为关注的旧房定价，晨曦雅苑一位置业顾问刘艳（化名）表示，“由住建背景的评估公司出面，调出你这个小区半年间的成交均价，这个评估是面向整个小区的，所以装修老旧、楼层欠安的不利因素在评估中会被忽略。同样，假如你是小区中最优质的房源，装修精良等等的优势也会减弱。”当完成评估之后，置换人付2万元意向金，签置换协议，所有置换人会一起参与新房摇号，根据摇号顺序选房，在这个进程中，随时可以退出，意向金可退。

　　政策不断优化升级 老房学区资格也保存

　　2024年1月25日，每经记者在与置业顾问沟通中发现，经过两轮“以旧换新”试点之后，太仓又一次走在了前面，进一步降低了置换门槛，细化了试点方案中的一些遗留问题，而且直接把“以旧换新”业务变成了常态化。

　　太仓城发集团也于1月12日公告了新一轮“以旧换新”的公告，具体来看，常态化方案对购房人有了五大方面利好：

　　1、“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房”。

　　2、原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60%，新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80%，大大降低了置换差价。

　　3、有产证的自行车库、蕴藏室、阁楼可以独立评估，算到总价中，汽车车位可以等量置换。

　　4、“老房子的学区”入学资格保存两年，打上了政策补丁。

　　5、更大的优化，是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人，既可用于支付新房首付款，也可用来归还老房银行借款。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人。

　　值得注意的是，最新置换条件中“老房子的学区入学资格保存两年”，是一项非常创新的政策突破。

　　太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示：“在前两批置换工作结束后，反复开会总结复盘，对报名未置换的市民做了回访，发现市民有着学区困惑、一套换一套资金不足、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的情景，我们第壹时间组织会议研究分析，不断优化‘以旧换新’政策，得到了教育管理局、司法局、住建局、审批局等相关部门的大力支持和广大市民的充分认可。在后期的工作中，我们也实时听取市民意见，改进政策，更好地为有置换需求的市民提供便利。”

　　第壹批次“以旧换新”工作结束后，太仓城发集团对未置换的顾客作了详细分析，发现较多市民反馈新房供给选择有限：首批试点仅开放太仓城发集团的3个在售项目100套房源，选择余地较小。因此，在第贰批次加入更多不同区域、不同面积段、不同总价段的新房，满足市民的不同需求。

　　“随着集团旗下新项目逐渐启动预售，新房的供应也会更丰富。另外，我们把太仓城投集团开发的楼盘也并入‘以旧换新’新房源，未来也有可能有更多的国资公司加入。”

　　太仓晨曦雅苑置业顾问李涵波也告诉每经记者：“新的方案出台之后，报名的人很多，截直到今天年1月25日，已经接待了20多组客户。”

　　其实，截直到今天年2月3日，“常态化”不到20天，已经有97组客户正式走流程进行换房了。

　　老房有人住、新房有人买，怎么实现？

　　“根据市民们普遍的反馈，这个政策对有置换需求的市民具有推进作用，能较为有效地改善居住环境，享受更优质的配套，提高生活品质，是‘从民生角度，从实际动身’解决了 老百姓 置换难的问题。随着工作的深入、宣传力度的扩大、政策的持续完善，和企业和市民对政策更进一步的了解，置换需求逐渐增高，为后续‘以旧换新’工作打下了良好的条件。”太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示。

　　收购来的房源，太仓将满足不同条理的人才需要。

　　易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示：“国资公司拿到此类住房后，将改造为人才公寓和保障房。从这个操作来看，相比有些地方的操作，太仓的做法更加务实和更加精准。”

　　那么，用收购的旧房做人才房，和直接用新房做人才房，有何不答应义？

　　太仓城发集团对此解释：收购旧房作适当改造后用作人才房，资金成本较低，手续便利，相比新房时效性更高，周期更短，也可以丰富人才公寓和保障房供给种类，满足不同条理的人才居住需求。太仓城发集团对全市人才房所在区域、面积、套数等信息做了盘点分析，同时对居住业主也进行了回访，了解到部分业主的诉求。通过综合以上信息，后期对人才房的分配会更加人性化，好比，对于在老城区工作的人才，可以分配老城区的人才房，缩短上下班通勤时间。

　　太仓城发集团方面还表示：苏州“十四五”规划中提出，全市要完成10万套人才公寓和保障房建设，其中太仓市目标筹集1万套人才公寓和保障房。太仓城发一是响应国家层面的政策，另一是太仓层级对集团的定位和要求。根据太仓城发集团职能定位，集团三大主业中包含了房地产综合开发、人才公寓和保障房建设。集团在加快自行建设的同时，还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标。另外，目前集团的保障房及人才公寓的供应仅设置3-5个点位，满足不了多条理的人才需求。为了扩大人才公寓供给数量和范围，同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求，集团借鉴其它城市已经有的“以旧换新”经验，探索尝试太仓版的商品房“以旧换新”。

　　太仓市委书记汪香元带队调研太仓城发集团时曾指出，要开阔思路、更有魄力，以更大的执行力度，开拓创新地做好这两项工作。范围上要扩大，以全市域打通“以旧换新”为目标，提供更多新房子供 老百姓 选择。政策上要优化，在依法依规的条件下，勇于尝试推出有益于推进工作的政策举措，最终实现老房子有人住、新房子有人买。

　　对于“3年新增1万套人才公寓”的目标，官方数据显示，目前太仓市已累计筹集人才公寓房源7798套。

　　“人来了就有房，也是太仓抢人才的策略。”李涵波对记者说。记者走访了参与“以旧换新”的多个项目，发现太仓在此次“以旧换新”中，提供了更多元的决策，既有少量市中心动迁安置新房、新区新建商品房，也有距离稍远，但品质更好、性价比更优的娄江新城鼎盛华庭项目。

　　对于“以旧换新”引发的“去化工作量”提成如何认定，刘艳向每经记者透露：“也给售楼处销售提供了部分佣金，以提升销售人员积极性。”

　　严跃进表示：“太仓模式的特点在于，其使得类似‘以旧换新’的交易比较简单实现。过去，有些地方也有‘以旧换新’，可是在二手房处置方面通常是‘承诺或积极把二手房出售’，这样就会发生不确定性。而太仓模式给二手房的盘活造成了非常不错的思路，即：二手房不再出售给普通刚需群体，而是通过国资系统改造为人才公寓和保障房。这其实就扩大了二手房潜在的消费群体，对国内各地盘活二手房有特别大的启发。”

　　但从房屋买卖交易流程上来看，太仓版“以旧换新”模式在多个环节上都是从未有过的操作，相关部门是怎样跑通这些节点的？

　　太仓城发集团透露，“以旧换新”涉及的流程多而复杂，为了解决这些问题，集团组建“以旧换新”工作领导小组，先后成立政策宣传、评估验收、合同法务、资金结算、监督保障5个专项工作组，各负其责、相互配合，协同推进“以旧换新”业务；在住建、教育、审批、司法、融媒、税务、银行等相关部门大力支持下，先后完成了APP开发、政策发布、报名工作、房源筹集、合同文本拟定、资金筹措、公证摇号、现场开盘等工作，让换房流程更顺畅，工作更透明。

02 苏州相城区模式

　　旧房款打至新房对应公司，银行放贷后退还业主多余金额

　　 苏州市 相城区启动“太仓模式”旧房换新的第壹天（2023年12月21日），《每日经济新闻》记者就走访了此次“旧房换新”官方指定登记地点和颂雅苑售楼处。由于活动实行现场报名，不接受电话预约，据现场销售反馈，一早上接待了近60组看房人的登记，下午还预约了30组，如果500组客户满额，会提前结束登记，进入评估环节。

　　相城区“以旧换新”模式下，没有卖房和买房的环节，直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房即可。旧房由苏州相城城投集团直接回购，旧房款用于抵新房款。

　　总结下来，相城区这种“收旧购新”主要是：

　　本市相城区内产权证建筑面积在144平方以下的住宅，可用于置换抵扣相城城投集团推出的在售商品房，且旧商品房总价不高于所购在售新商品房总价，本批次限500名；三个项目总计提供500套房源供选择，这三个项目是：水韵花都、和颂雅苑、鹤云雅苑；2023年12月20日9时0分0秒-2024年1月10日17时0分0秒，若报名名额已满，则报名提前结束。

▲截图来源：和颂雅苑置业顾问朋友圈

　　负责登记置换信息的置业顾问赵鑫（化名）向每经记者介绍：“旧房第壹要求产权清晰、没有任何抵押担保，贷款已经还清。置换的时候，新房超过旧房的差额部分，你可以自行补齐或贷款。城投公司会找三家评估公司来评估旧房价格，最后取高。然后，我们城投集团直接回购。”

　　“旧房款不会打给买房人，而是打到相对应的新房楼盘公司账户。好比你选择和颂雅苑，旧房子回收之后，钱直接到我们公司账户上，这笔房款可以全部当作首付，也可以根据现在最低的首付比例来付两成三成，多余的钱，等新房合同、贷款合同下来，银行放款之后，我们会做差额退钱处理。”

　　经过粗略估算，如果一位买房人旧房价值200万元人民币，置换一套总价300万元的新房，选择只首付30%（也就是60万元），那么，卖房所得的其余140万元人民币，会在银行放贷之后退还给置换人。“收回来的房子后期就是做保障房和人才公寓。”赵鑫说。

　　记者在登记现场留意到，房源海报前，前来选房的人都不约而同地把目光聚焦到了市中心的项目水韵花都，不过这个项目一共仅提供44套房源，单价大约在22000元到24000元之间。距离市中心较远的和颂雅苑交通较为不便，当前的价钱在25000元到27000元左右。

　　“水韵花都已经相当于现房，也是目前地段最好的，北边是 大悦城 ，南边是繁华中心和万达广场，出门就是活力岛地铁站，”赵鑫告诉每经记者，“如果选房聚焦在某一些房源，在后期会以摇号的形式进行选房，如果没有摇中，可以选择别的楼盘，也可以当场退出，整个流程不收取您任何费用，包含评估旧房的款项也由城投集团承担。整个置换流程，快的话差不多在90个工作日。审核之后，看房也要一组一组带看的。”

　　和颂雅苑于2023年7月取得预售许可证，目前成交记录为零。赵鑫无奈地说：“这个地段就是难卖。”

　　另一处房源是鹤云雅苑，目前销售情况好于和颂雅苑，从网签记录来看，有的楼栋已经售罄，有的楼栋去化过半。

　　有业主被新房价格“劝退”，但“以旧换新”享契税补助

　　不过，苏州相城区“以旧换新”首批推出500个置换名额，根据每经记者的调查，距离登记截止日仅剩一天时，登记客户仅有100多组，市场反应平平。

　　王强（化名）在 苏州市 相城区渭塘镇的次新二手房，已经挂牌了一段时期，其实不好卖。

　　他在社交平台上告诉《每日经济新闻》记者，自己已经登记了以旧换新，目前还在等待旧房价格评估结果。但他认为，这一轮的政策还是少了点诚意。

　　“首先是参与以旧换新的楼盘只有3个，可选择性太小；3个项目中两个分别在望亭和黄桥，位置偏远，只有水韵花都位置还行，可是属于2019年交房的尾盘，楼层没啥可选。”

　　对于王强而言，价格和流程是他更为关注的点。他的二手房其实是2020年以近2.1万元/平方购入的，为了通勤方便，考虑想把房子换一换。

　　“水韵花都根据当初的备案价来定价，但换房人的旧房子根据如今的市场价评估，明显我们是吃亏很多的。”

　　“新房价格远高于周围新房和二手房市场均价，而且旧房评估不得人心，采取线上评估，不看装修，一律根据毛坯评估。另外，换房整个流程全靠对接销售电话或微信联系，没有任何网上信息公示，不够透明。”王强提出。

　　来苏州近十年的准置换业主程敏（化名），也是被新房价格“劝退”了。

　　“我考虑过换房，甚至还去实地看过，但后来没有登记评估，”程敏坦言，“换购的新房市场价在2.5万-2.6万元/平方，但周围楼盘是2万-2.3万元/平方。房子又远，贵个一两千块还能接受，贵四五千就无法换了，以后黄桥都是住宅（价格预期不好），鹤云雅苑估计也只有地缘性客户，公共交通也不便利。”

　　1月25日，每经记者根据相城城投公开的咨询电话询问得知，第壹轮的登记已经在1月10日结束，登记人数大约是三百多人，正在等待价格评估结果，待评估价格出来之后，可以正式进入换房环节，具体有多少人最终能够确定换房，要看评估的结果，包含是否能接受评估价格等各种情况。

　　2月6日，每经记者以换房人身份，向 苏州市 相城区住建局咨询换房情况时，相关职员表示，“换房的具体操作事宜以相城区城投集团发布的公告为准，但参加城投公司的活动，可以同时享受 苏州市 契税补助政策，有卖旧、买新的表现就符合契税补助的要求。”

　　“‘卖旧’之后3个月内买新房，契税100%补助（产证份额符合要求，产权人没有变化），如果3-6个月之内换新房，契税补助80%；如果超过6个月，可是在2024年完成新房交易，享受补助50%。‘买新’是由新房所在地的住建部门来发放补助，‘卖旧’则苏州大市范围内的房子都符合（契税补助）要求。”上述职员解释说。