2月8日，中国中国证券监督管理委员会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》（简称“4号指引”）。根据该规定中相关表述，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。  

　　市场人士表示，公募REITs定位为特殊权益产品，意义重大，不仅能够清晰引导原始权益人的明确发行逻辑，更有助于投资机构建立匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、会计核算和考核机制等。

　　明确公募REITs权益属性定位

　　自公募REITs上市以来，市场各方普遍认同REITs产品的权益属性，实践中已上市REITs在原始权益人层面也已按权益进行列报，但在制度性层面并未作出明确安排。

　　公募REITs作为资产上市的平台，投资人既获取资产所引发的经营业收入益，也相应承担资产经营相关风险，其实不是获取固定收益，风险收益更贴近权益类产品。

　　公募REITs产品在二级市场交易价格，除了本身资产经营变化影响外，受宏观经济、政策、资金等原因影响较大，根据中证REITs全收益指数测算，自2021年9月30日至2024年1月31日，最高价与最低价波动达到58%，如此幅度的波动性也充分说明其更贴近权益属性的特征。

　　此次中国证券监督管理委员会发布的4号指引也指出了相关问题。4号指引指出，监管实践发现，部分公司对于并表原始权益人在合并财务报表层面将基础设施REITs其它方持有的份额列报为负债还是权益，存在理解上的偏差和分歧。

　　4号指引指出，并表原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其它方持有的份额，列报为负债还是权益，主要决定于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其它金融资产的义务，具体考虑以下两方面因素：

　　一是基础设施 REITs 是否可以防止现金分配义务。根据中国证券监督管理委员会、交易所等相关监管要求，若基础设施REITs产品连续两年未根据有关规定将很多于基金年度可供分配金额的 90%进行收益分配的，相关基金产品将按规定被交易所终止上市。据此，发行人有权选择在交易所终止上市以避免前述规定要求的资 金分配义务。

　　二是基础设施 REITs 是否可以防止到期强制清算义务。基础设施 REITs 虽然成立时设置了初始期限，但其可通过扩募购入新的条件设施资产延长合同期限。

　　因此，如发行人已依照有关规定要求说明前述分配、终止上市和扩募延期安排，且不存在其它可能造成判断为金融负债的约定，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施 REITs 其它方持有的份额列报为权益。从基础设施REITs 其它投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。

　　推动公募REITs市场生态建设

　　市场人士指出，建立REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的条件，将进一步影响市场投融资两端建设、配套机制完善。

　　一是有益于维护二级市场稳定，增进长期配置投资。本次政策的出台，明确了在会计核算时RIETs为权益属性产品，可以选择将估值损益计入其它综合收益的金融资产科目，消弭二级市场短时间波动对利润表的影响，缓解市场因流动性和止损压力造成的被动减持行为，鼓励机构投资人长期持有，较好地匹配公募REITs品种长期投资的业务实质。为社保资金、 养老金 、企业年金等长期资金和其它配置型投资者进入市场夯实根基，进一步优化投资者结构，推动长期配置型资金比例提升。同时，公募REITs市场可以更好施展长期投资者对基础设施项目的估值定价功能，引导实体资产的一二级交易市场良性交互。

　　二是助力公募REITs市场常态化发行，激发盘活资产活力。原始权益人尤其是央企与国企等特别关注盘活存量资产、降杠杆作用，由于REITs能否计入权益工具缺乏明确制度安排，在权益属性认同和积极推进项目培育方面仍存在困惑和疑虑。此次政策出台，有助于企业盘活存量资产、降低企业杠杆预期，将大大提高企业发行的积极性，从而助力公募REITs市场持续扩容。

　　“近期REITs项目2023年四季报逐渐披露，整体运营较为稳健，边际上略有分化，全年可供分派目标基本达成。”有市场机构指出，会计处理方式的明确将进一步推动市场锚定REITs底层价值进行交易，增进市场价格更紧密地围绕价值波动。当前许多REITs项目可能已经处于估值偏底部区域，其高分红属性和配置价值进一步凸显，在估值方法调整和市场、管理人、监管的协同支持下，市场价值有望得到修复。