3月以来，上海房地产协会（以下简称“上海房协”）屡次召集房企开会“把脉”市场。

　　记者了解到，3月11日，上海房协召开“一二手房联动”座谈会，共有6家房企和4家中介机构出席会议。此前的3月7日，上海房协还组织召开了房地产市场座谈会，保利、华润、招商、中铁建、金地、建发、建工、大华、宝华等11家企业参加了会议。

　　参会房企认为，当前上海房地产市场仍处于调整之中，新房市场交易承压，二手房市场有触底企稳迹象。

　　一名参会房企相关责任人向《中国经营报》记者表示，今年以来，上海新房和二手房市场均面临一定的去化压力，远郊地区的销售情况普遍不尽如人意，二手房市场遇冷也让改善置换需求难以释放，期待限购和预售资金监管政策能够优先进行优化调整。

　　上海房协秘书长蒋慰如指出，当前，房地产行业进入了新的发展阶段，行业已经渡过了高歌猛进的“青年期”，正在进入行稳致远的“中年期”。“市场供求、行业运行、企业经营、政策制度都会随之调整。”

　　搭建一二手房联动平台

　　3月7日，上海房协召开房地产市场座谈会。保利、华润、招商、中铁建、金地、建发、建工、大华、宝华等11家企业参加会议。与会企业对近期上海房地产运行情况进行了深入交流，并提出了相关建议。

　　记者了解到，保利、华润、招商等参会企业普遍认为，当前上海房地产市场仍处于调整之中，新房市场交易承压，二手房市场有触底企稳迹象。春节后，案场来访量虽然有所提升，但成交量回升其实不明显，转化率较低。市场分化明显，外环内的项目销售情况良好，远郊区域销售情况较差。

　　上海链家研究院监控数据显示，今年2月，上海共成交新建商品房1347套，环比下降64%，同比下降74%；成交金额约110亿元人民币，环比下降62%，同比下降69%。新增供应金额约73亿元人民币，环比下降70%，同比下降68%；新增供应1171套，环比下降64%，同比下降66%。

　　上海二手房市场成交量同样下滑明显。据上海链家研究院监控数据显示，今年2月，上海共成交二手房0.68万套，环比下降54%，同比下降64%；成交金额约221亿元人民币，环比下降59%，同比下降63%。

　　无独有偶，3月11日，上海房协还会同上海经纪协会、新浪乐居联合召开“一二手房联动”座谈会。 招商蛇口 、中建申拓、上实城开、 光明地产 、建发和大华6家房企和链家、中原、 太平洋 、 我爱我家 4家中介机构出席会议。

　　据介绍，针对上海外环外楼盘去化困难问题，当前大部分项目已启用分销，客源占比40%—60%，部分房企、中介还尝试“一二手房联动”举措。上述会议围绕当前分销市场现状和存在问题、政策建议展开了研讨，并对下一步怎样在规范分销基础上开展“一二手房联动”进行了讨论。

　　蒋慰如表示，“促交易，稳市场”是今年上海房协的一项重点工作，期待能汇聚管理部门、协会、房企和中介机构等多方力量，搭建一个“房源共享、渠道共享、利益共享”的“一二手房联动”平台，以提升交易效率，降低市场成本，优化交易流程，达到惠民生，活跃交易的作用，同时也能规范行为，确保市场公平、公正运行。

　　业界希望地方用好调控自主权

　　针对上海房地产市场当前运行情况，保利、华润、招商等房企提出了优化限购政策、完善土拍政策、加快配套落地、关注风貌住宅供求、优化预售资金监管政策等多项建议。

　　一名参会房企相关责任人对记者说，优化限购政策和预售资金监管政策是目前房企较为期待的政策调整方向。放松限购可以激活一批新的购房需求；而允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，可以助推资金困难房企解决燃眉之急。

　　在今年全国两会期间，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲指出，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。“这一预售资金保险机制可以实现‘四两拨千斤’的钱财撬动作用，在一定水平上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。”

　　今年《政府工作报告》也提出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要天公地道给予支持，增进房地产市场平稳健康发展。适应 新型城镇化 发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　“应充分赋予地方政府用好调控自主权。各地或将根据市场供求关系、人口、保障需求等原因，因城施策，优化房地产政策。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，2024年，预计更多城市将结合自身房地产运行情况及时优化调整相关政策，上海及其它一线城市或将继续优化限购政策。

　　陈文静分析认为，改善性住房需求具备较大的释放潜力，多样化改善性需求的政策支援力度有望继续加大。从供给端来看，未来，郊区住宅项目容积率不得高于1.0的制约政策或迎来调整，低容积率更宜缔造高品质产品，同时对项目价格端的制约亦有望优化，以满足居民多样化的改善性住房需求。

　　“从需求端来看，核心城市大面积段住房限制性政策或将继续优化，建议上海可参考 广州市 、 成都市 取消120平方或144平方以上房源的限购政策，同时通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。”陈文静进一步分析道。