“在中央的各项政策引导下，房地产目前面临的深度调整预计在2至3年之内逐步解决，问题解决之后，房地产会进入一个相对稳定的、可持续的、长期稳健的发展阶段。”3月20日下午， 招商蛇口 召开2023年度业绩发布会暨投资者交流会。 招商蛇口 党委书记、老总蒋铁峰对未来行业趋势做出如上判断。
国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元人民币，比上年下降9.6%，其中住宅投资83820亿元人民币，下降9.3%。2023年，商品房销售面积111735万平方，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售金额116622亿元人民币，比上年下降6.5%，其中住宅销售金额下降6.0%。
在投资和销售两端同时下降的压力下，2023年房地产市场迎来了最为“寒冷”的一年，企业面临着巨大的经营困境。
尽管如此，2023年 招商蛇口 （001979.SZ）仍交出了一份“稳健”的成绩单。在重视风险防控、强化经营管理、着力推进转型发展几个方面重点发力。面对10万亿级的市场，蒋铁峰认为，仍有很大的发展空间，但行业、市场、企业将持续分化，行业比拼从“规模”转向“质量”。从以前做住宅赚快钱挣大钱，变成赚慢钱赚小钱，赚可持续的钱。
审慎拿地以销定产
财报数据显示，2023年 招商蛇口 营业收入约1750.08亿元人民币，同比减少4.37%；归属于上市公司股东的净收入约63.19亿元人民币，同比增加48.2%；全年累计实现签约销售面积1223.41万平方，实现签约销售金额2936.35亿元人民币。销售规模跻身行业前五。
在毛利率方面，2023年， 招商蛇口 的综合毛利率为15.9%，同比下降3.4个百分点。其中，开发业务毛利率17.1%，同比下降4个百分点。
对此，财务总监兼董事会秘书黄均隆表示，过去几年房地产市场下行，所有房企都面临销售量价层面的压力，公司的毛利率水平表现与行业表现差不多。
黄均隆认为， 招商蛇口 将来的毛利率水平会逐步企稳回升，一是由于房地产市场在逐步复苏，拿地端的收益水平有明显改善，近两年拿地基本上可以达到预期。另一方面，公司在深圳包含太子湾和前海，还有许多高毛利项目，未来几年逐渐会结转。
记者了解到，2023年 招商蛇口 累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方，总地价约1134亿元人民币，公司需支付地价约为867亿元人民币。
报告期内， 招商蛇口 在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元人民币，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。
蒋铁峰表示：“目前在拿地方面市场投资机会仍非常多。公司不会盲目追高，宁可错过不能错拿，要保证项目的收益水平。”
根据 招商蛇口 的计划，2024年销售策略是顺驴下坡、加速去化，可售货值为4500亿元（不含年内新增），其中77%可售货值为住宅，上半年供货占比为60%，下半年拿地补充。主要策略为以销定产、以销定投。
在业绩会上，管理层表示，2024年的目标不是唯销售金额论，重心更多是放在利润、质量、效益、转型、品质等多维度提升能力。
业务创新轻重并举
值得注意的是，中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营，也影响着市场对房地产行业走势的期待。
近年来，一系列房地产调整优化政策接连出台，尤其是自去年8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大，供给端重点着力于保交楼、防风险和房企合理融资需求等方面给予支持。
对此，蒋铁峰判断：“今年的市场可能会前低后高。随着政策持续的发力，累积的切实需求有望释放，下半年会有比上半年更好的机会。一季度太低，我认为也不要过多地担忧。”
从中长远来看，住宅市场的规模在持续下降， 招商蛇口 积极推动业务的创新和转型。对于房地产中长期发展，蒋铁峰坦言：“资产运营的核心是提升盈利能力。从以前做住宅赚快钱挣大钱，变成赚慢钱赚小钱，赚可持续的钱。”
这时， 招商蛇口 推进多元业务协同发展，寻求新的增长曲线。蒋铁峰在业绩会上表示，开发业务当前仍是 招商蛇口 的“基本盘”，是公司规模和利润的重要保障，是转型发展的资源基础；资产运营，是推动公司发展模式从开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块；城市服务，是推动公司从重资产为主向轻重结合转变的重要转型业务板块。
记者了解到，2023年 招商蛇口 全口径资产运营业收入入66.91亿元人民币，实现EBITDA 33亿元人民币。其资产运营业务主营包含集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。
另外，2023年 招商蛇口 多维度创新管理举措，将ESG理念与公司经营管理有效融合，持续推进可持续发展工作。公司优化顶层设计，制定了ESG战略及政策，探索出适配自身发展节奏的ESG MDP管理模式；MSCI ESG评级跃升2级至A（为A股房地产企业最高评级），国证、中证等ESG评级均为AAA。
