尹中立（中国社会科学院房地产金融研究中心主任）

　　近日召开的国务院常务会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，增进房地产市场平稳健康发展。要适应 新型城镇化 发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

　　国常会开宗明义强调房地产在经济运行中的地位和作用：房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关社会发展大局。当前我国经济面临增速下行的压力，主要矛盾是需求不足，造成需求不足的重要因素之一是房地产市场的运行处于调整之中。2021年至2023年，我国房地产的主要指标均出现30%以上的降幅，其中：新房销售面积从18亿平方降低至11亿平方，降低了39%；当年土地出让收入近8.7万亿元下降到5.8万亿元人民币，降低了34%。土地收入是地方政府收入的主要来源之一，土地出让收入的减少让一些地方政府债务风险增加。因此，房地产市场的平稳运行非常重要。

　　那么，当前房地产市场运行的堵点何在？既有需求侧的原因，也有供给端的因素。从供给端看，部分房地产开发企业出现了严峻的债务风险，其中既有大型龙头企业，也有中小型房地产开发商。这些企业出现债务风险，不仅影响到土地市场，而且还会影响期房的销售。从2023年的房地产数据看，新房销售面积和金额同比分别为-8.5%和-6.5%。

　　从需求侧看，居民收入增速放缓虽然一定水平上影响了房地产市场的切实需求，但我国住房需求仍然韧性十足。据相关机构统计的数据，去年，全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方，成交金额约7.1万亿元人民币，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。2023年新房和二手房销售面积合计约15.1亿平方、销售金额合计约17.4万亿元人民币，同比分别增长6.3%、5.8%。重新房与二手房此消彼长的数据可以看出，住房的切实需求仍然旺盛，只要积极采取措施化解部分房地产企业的债务风险，对新房销售前景仍然可期。

　　如何化解房地产开发企业的债务风险？国常会明确提出，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策。2022年以来，相关部门已经出台了一系列化解房地产企业债务风险的政策，例如，2022年7月份提出“保交楼”工程，2022年11月份出台了支持房地产企业的16条措施（市场称之为“三支箭”），2023年推出“白名单”措施等。当前这些措施还未达到预期的目标，因此政策仍需加码。以“白名单”措施为例，当前各地已报送“白名单”项目6000多个。但笔者认为，仅推出房地产项目“白名单”是不够的，应该尽快推出房地产企业的“白名单”。对于那些已经出险的大型房地产开发企业，政府应该采取措施阻止债务的继续恶化，并从严处理有关人员的责任，涉嫌犯罪的移交司法机关处置。

　　国常会强调，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。这已经指出了政策着力的方向，笔者认为放开包含核心城市在内的住房的限购、限价措施应该是大势所趋。过去，为了遏制房价过快上涨，各地方政府采取了很多限制措施，限价政策便是其中之一。然而，限价政策容易引发住房质量下降，而且对房地产的上、下游产业形成冲击，影响经济的高质量增长。

　　国常会还超预期地提出“要改革商品房相关基础性制度”。意味着相关基础性制度可能需要做更大幅度的变革。这里的制度包含住房制度、土地出让制度、与房地产相关的税收制度等。从重要性而言，土地制度和税收制度最重要，但牵一发而动全身。从难易水平而言，住房制度最易获得共识，可能成为改革的突破口，新的住房制度就是“市场+保障”的住房供应体系。