文/羊城晚报记者徐炜伦
当前，房地产市场触底特征越来越明显。据中指研究院数据统计，7月市场活跃度进一步回落，100个重点城市新建商品住宅成交面积环比下降22%，同比下降约27%，处在2016年以来同期最低水平。另外，1月至7月房地产市场的供给端表现弱于需求端。
广州房地产市场现状如何？据广州中原研究发展部数据统计，2023年上半年，广州累计成交一手住宅超过4万宗，同比增长3%，是近5年同期第贰高位，但相对于2021年上半年超过6万宗的成交变现相距甚远，市场活力仍有待刺激和提高。7月，广州一手住宅市场整体成交乏力，仅网签5188宗，同比下跌18%。
在市场疲软的环境下，政策层面的发力对信心的提振尤为重要。近期从中央到地方，有关房地产市场调控的声音不断，其中，广州明确表态将结合实际情况尽快推出有关政策措施，大力支持、更好地满足刚需型和改善型住房需求，增进广州房地产市场平稳健康发展。
记者梳理发现，尽管广州房地产市场整体表现欠佳，但优质物业的成交仍具有可观的韧性，走出了相对独立的行情。数据统计，上半年广州全市总价达到千万元级别的高端住宅成交近2300宗，是近5年的新高，反映了当前市场购买力更多地聚焦在具备优势地段和独特资源的改善性项目上。若是“认房不认贷”“改善性住房换购税费减免”等政策能够落地出台，这一类改善性购房者的切实需求将得到进一步的满足。
总价千万元级别的高端住宅市场成交创新高
据广州中原研究发展部的统计数据，今年上半年，广州全市一手住宅均价约3.6万元/平方，每套平均总价390万元。其中，天河区和海珠区均价同比上升10%，分别约8.06万元/平方和9.68万元/平方，每套平均总价分别为959万元和1584万元人民币，这两个区域今年新推出的项目绝大部分产品已跨越千万元总价大关。以海珠区琶洲南TOD项目为例，该项目区位优势明显，还具备一线望江资源，今年上半年，共网签546套总价1000万元以上的住宅，占海珠区的20%；另外，天河区保利天瑞、荔湾区白鹅潭悦府等千万元总价级别的项目首开或加推的去化率都在60%以上。
合富研究院科研人员表示，购买力更多地向优质地段和优质改善项目集中，是今年上半年广州楼市的最大特征，中心区的成交量稳中有进，全市千万元级别的住宅成交近2300套，创下近5年的新高，其中，中心区的占比第壹次突破了四成。
优质项目相继推售，市场进一步分化
相比于广州外围区域的“有价无市”，高端住宅市场的“有价有市”是本轮楼市调整周期的重要特征，且这种分化现象可能会进一步加剧。
据合富研究院统计，下半年，中心区多个优质景观住宅项目有望集中入市，包含广州地铁珑璟台、越秀珠实城发江湾和樾、滨江樾、珠实西关都荟等，将进一步拉升1000万元总价以上物业的占比。从第贰季度来看，中心区的房价已经悄然回升，有三成项目涨价4%-6%。近郊和远郊房价仍在下探，近郊五成项目降价4%-6%；远郊一成项目降价5%-10%。
另外，目前广州采取相对谨慎的土地供应模式，优质地块频繁推出，上半年成交的16宗地块中，有9宗溢价出让，其中8宗封顶摇号，这些地块成交楼面地价不低，未来开发的房源亦将为高端优质市场提供货量补充，拉动市场分化。
广州中地行预计，8月广州共有17个项目开盘、开放售楼部或加推，聚焦在中心四区，另外番禺区5个，白云区、黄埔区、增城区各1个。相关分析称，近期楼市调控政策不断，部分项目暂缓供应节奏等待变化，但就7月来看，中心区的多个优质项目仍保持着可观的供应节奏，吸纳改善性客户，在成交表现方面，保利天瑞、琶洲南TOD、番禺越秀和樾府、保利悦公馆等中高端项目表现抢眼，说明广州改善、置换购房需求仍比较活跃。
政策若出台将利于改善型购房者换房需求
近期，中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”；住建部明确，要大力支持刚需型和改善型住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善型住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；中央人民银行亦发声表示将继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率……全面的重磅发声对购房者将造成哪些利好？
记者了解到，“认房不认贷”是指，只要购房者名下无房，不管其有无贷款记录，都可根据首套房进行认定，这给购房者造成的不仅是首付的减轻，还有房贷利率、税费等的连锁减负；降首付和降利率能有效降低居民购房门槛和购房成本；另外，若能降低存量个人住房贷款利率，则有助于减轻购房者负担，提升消费意愿。
专家认为，系列政策若能出台，将进一步释放改善型购房者的切实需求。 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。易居研究院研究总监严跃进表示：“改善型住房换购税费减免，可解读为免个税的政策，‘认房不认贷’的表述则有重大更新，尤其以一线城市为例，目前在这个领域政策过紧，造成二套房首付比例高、房贷利率高，认购成本过高，‘认房不认贷’能特别明显地降低改善型住房需求的成本。”