“2024年3月建发房产的销售情况较1-2月环比有所好转。但目前暂无法判断中长期的销售规模，建发房产目前采取逐季逐月盘点调整的策略，根据市场变化情况来实时调整。”

　　5月16日下午，在 建发股份 （SH600153，股票价格10.83元，市值325亿元）召开的2023年度业绩说明会上， 建发股份 总经理林茂在回复投资者提问时如是表示。 建发股份 副总经理、董事会秘书江桂芝，财务总监魏卓，独立董事林涛、陈守德出席了业绩说明会。

　　而对于外界关心的配股进展， 建发股份 管理层表示，项目尚在推进中，最终能否获得和何时获得通过、注册尚存在不确定性。

　　配股融资尚在推进中

　　2023年1月， 建发股份 宣布以4.82元/股、总交易价62.86亿元收购 美凯龙 （SH601828，股票价格3.37元，市值146.75亿元）13.04亿股A股股份，占 美凯龙 总股本的29.95%。当年6月27日 股权转让 完成，至此 建发股份 及其子公司成为 美凯龙 的第壹大股东； 美凯龙 原母公司红星控股及其一致行动人合计持有 美凯龙 10.84亿股A股股份，占 美凯龙 总股本的24.9%，成为第贰大股东。 美凯龙 开创人车建兴则不再是公司控股股东。

　　需要强调的是，截至2023年末， 美凯龙 实现营业收入超14亿元人民币，但在计提资产和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、处置项目发生营业外支出合计31.6亿元后，最终归母净亏损22.16亿元人民币。2023年9月至12月， 美凯龙 为 建发股份 贡献的归属母公司净收入为-5.63亿元人民币。

　　对于收购完成后投资者关注的 建发股份 与 美凯龙 的业务协同情况，林茂在业绩会上表示，目前建发汽车集团与红星 美凯龙 、卡乃驰签署了战略合作协议，就二手车汽车连锁卖场、二手车供应链服务、二手车交易平台等方面展开合作，实现优势互补、协同发展；在家电业务方面，厦门建发轻工有限公司与 美凯龙 及添可、 科沃斯 、摩飞、追觅、松下、虎牌等6大高端生活电器代表签约，共同缔造高端生活电器馆。

　　“未来两年， 美凯龙 和厦门建发轻工有限公司将联手在全国布局100家高端生活电器馆，馆内集合厨房小家电、清洁电器、个护产品、咖啡休闲、儿童娱乐等品类，与原有的大家电形成互补，让消费者实现真实的全屋家电一站购。”

　　值得注意的是，2023年4月29日， 建发股份 披露向原股东配股预案，根据预案，本次配股拟以配股股权登记日收市后的股份总数为基数，根据每10股不高于3.5股的比率向全体A股股东配售，募集资金不高于85亿元人民币。

　　公开信息显示，这是自2014年以来 建发股份 第壹次进行股权融资。彼时， 建发股份 表示，由于供应链运营业务属于资本密集型行业，期望的核心支持要素是流动资金的补充；而2022年供应链运营业务的总资产周转次数达6.57，净资产收益率19.36%，募集资金到位后可以马上投放到供应链运营业务，能够较快增厚公司利润。

　　而到了当年8月，其募集资金总额调减为77.88亿元人民币，对应配股数量10.52亿股，配股票价格不高于7.4元/股，远低于当时还有10元/股的二级市场价格。在2023年的年中业绩会上，就有投资者疑问配股的时机，并咨询 建发股份 管理层是否有提高市值的举措。

　　在今天的业绩会上，投资者再次询问了配股进展及最新方案。江桂芝回应称，目前公司配股融资拟募集资金总额不高于49.80亿元（具体规模视发行时市场情况而定），募集资金全部用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。“目前处于审核阶段，且已经完成首轮问询回复及2023年年度报告数据更新工作，项目尚在推进中，最终能否获得和何时获得上海证交所审核通过及中国中国证券监督管理委员会同意注册，尚存在不确定性。”

　　追求每年保持有质量的增长

　　房地产业务作为 建发股份 的主要业务之一，2023年实现营业收入1665亿元人民币，占总营业收入的比重为21.80%，营业收入主要来源于建发房产和联发集团。

　　其中，建发房产2023年实现营业收入1386.60亿元人民币，同比增长29.71%。根据谨慎性原则，计提14.51亿元存货降价准备，实现归母净收入44.68亿元人民币，为公司房地产业务分部贡献归母净收入20.50亿元人民币，同比减少0.25亿元人民币。

　　联发集团2023年房地产业务实现营业收入277.90亿元人民币，同比下降6.13%。根据谨慎性原则，计提14.80亿元存货降价准备，实现净收入1.08亿元人民币，归母净收入7234.09万元人民币，同比分别降低了44.93%、79%。

　　不过，与母公司一样，联发集团能实现盈利同样是源于对 美凯龙 的收购。 建发股份 持有的 美凯龙 29.95%股份中，有6%为联发集团持有。因此，2023年度，该交易对联发集团发生了营业外收入金额19.27亿元人民币。

　　若剔除该部分，联发集团2023年录得的营业利润实际为-16.42亿元人民币，相比2022年的8.88亿元由盈转亏。而这一情况在2024年尚未得到缓解，根据最新的一季报，今年1-3月，联发集团实现营业收入15.45亿元人民币， 同比下降59.18%；归母净收入连续亏损1.25亿元人民币。

　　在业绩会上，有投资者也发出“同样是房地产板块，为啥几近全资拥有的联发严重亏损，而建发国际利润可观？”的疑惑，但 建发股份 管理层并未对此予以回应。

　　据 建发股份 一季报，今年前3月，公司房地产业务实现营业收入约65.91亿元人民币，归母净亏损5778万元。另据中指研究院数据，今年前4月，建发房产实现销售金额410.6亿元人民币，联发集团销售金额为109.8亿元人民币。林茂表示，今年3月建发房产的销售情况较1-2月环比有所好转，“但目前暂无法判断中长期的销售规模，建发房产目前采取逐季逐月盘点调整的策略，根据市场变化情况来实时调整。”

　　针对近期各地政府政策改善对公司造成的变化，林茂表示，近两年行业政策环境相对宽松，对企业总体利好，但居民消费信心尚待恢复，改善性住房需求成为当前居民置业的重要因素，公司将继续深耕现有城市，致力于“提升产品与服务的核心竞争力，其实不断提升公司的运营效率”，追求每年保持有质量的增长。

　　据年报披露，2023年建发房产和联发集团共获取土地91宗，全口径拿地金额合计约1320.28亿元人民币，其中一二线城市拿地金额占比超90%，新增地块全口径货值约2553.02亿元人民币。截至2023年末，建发房产和联发集团在一二线城市的全口径土地储蓄（未售口径）货值占比约73.57%，较上年末提高5.48个百分点。“建发房产和联发集团聚焦高能级城市和优质地段，深度挖掘流动性好、价值突出的优质标的，有效增强土储安全边际，优化库存结构。”