商品房“以旧换新”是增进新房和二手房良性循环、释放购房消费需求的重要举措。

　　5月22日， 广州市 房地产行业协会、 广州市 房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书。

　　活动首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与，时间自2024年5月25日持续至11月24日。

　　四个步骤参与“以旧换新”

　　记者了解到，此次广州住房“以旧换新”活动的参与对象主要由换房人、房地产开发企业、房地产中介机构组成。换房人以自愿原则参与“以旧换新”活动，是计划出售所持二手商品住房（旧房）并在 广州市 内购买新建商品住房（新房）的消费者。

　　从122个参与“以旧换新”的楼盘项目名单来看，它们分布在全市各区，单价也从1万多元至10万+不等，分布区域之广、产品类型之盛，可以满足多元消费者的换新购房需求。

　　“以旧换新”活动主要包含四个步骤。

　　报名参与：换房人可通过 广州市 房地产行业协会、 广州市 房地产中介协会发布的参与 广州市 住房“以旧换新”活动的首批企业及项目名单（附后），联系相关企业或前往项目现场报名。

　　选购新房：换房人在参与“以旧换新”活动的新建商品住房项目中选购新房，与房地产开发企业签订认购协议，缴纳新房订金。房地产开发企业在约定期限内（建议很多于90天）锁定换房人认购的新房房源。

　　出售旧房：房地产开发企业、房地产中介机构可共同与换房人商议“出售旧房”的服务方案，换房人也可自行联系参与活动的房地产中介机构挂牌出售旧房。房地产中介机构积极通过各种线上、线下渠道对调房人的旧房进行优先展示和推荐。

　　完成新房交易（或退订）：若换房人的旧房在约定期限内成功售出，换房人与房地产开发企业按约定继续完成新房交易手续；若旧房未能在约定期限内售出，换房人与房地产开发企业按约定解除新房认购协议，房地产开发企业应当无条件退还订金，换房人无需承担任何违约责任。

　　另外， 广州市 人民政府外聘法律顾问、广东华宪润科律师事务所首席合伙人龚军伟也提醒，售旧买新两个行为结合起来成为“两步走”的整合交易内容，交易流程复杂了，就需要更加清晰的合约设计，和各方更加清晰的权利、义务。

　　业界：建议搭配契税等优惠政策

　　中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。近期新房去化难度较大，一定水平上与改善性需求“买一卖一”流通不畅有关。据不完全统计，2023年以来，已经有超30个城市表态支持“以旧换新”。

　　中指研究院市场研究总监陈文静介绍，从目前情况看，各地支持‘以旧换新’的形式主要包含两种。一是房地产企业联合经纪机构对旧房优先推售，若在一定期限内售出旧房，则按流程购买新房；另一种是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来商品房“以旧换新”的主流。另外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，地方政府给予部分购房补助，也是地方进一步增进购房者“以旧换新”的重要举措。

　　针对广州此次“以旧换新”的期待影响，镜鉴咨询开创人张宏伟建议，以旧换新本质是为了增进成交，如若在成交进程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能增进一二手房交易联动。