某日上午，房协的朋友拉我去开会，讨论他们的一个大计划：建立一个面向全市的商品房“以旧换新”大平台。朋友告知我，和其它城市的平台不同，这个平台把开发商、中介企业、商业银行、装饰装修企业、家具家电企业等凡是房产置换链条上的机构，都集合在一起。而且，还要求所有涉及的企业、机构都得给购房者让利，让“以旧换新”跑出规模来。

　　现在，楼市面临的大难题是循环不畅：一边是业主“卖房难”，美好人居的升级消费实现不了；另一边是新市民和年轻人“上车难”，买不到适当的房源。同时，开发商的新盘又“去化难”。商品房“以旧换新”，各个环节通力合作，降低交易成本，没房一族得其产，有房一族优其产，开发商资金链的压力缓解，地方政府稳楼市的压力消弭，可谓各得其所。

　　近期，各地官方、非官方的“以旧换新”活动挺热闹，市场关注度挺高，根据各地报道，均有几千组客户登记意向。但一圈聊下来，发现真正下定金买新房的顾客不多，只有十几组。当然，卖掉二手房需要几个月，也阻碍了“卖旧买新”实现闭环，但问题可能其实不在此。关键是，着眼点在卖房子上面，还是买房人上面，这是决定住房政策成效的条件。

　　具体而言，甭管是中介佣金减免，还是新盘折扣优惠，表面看，的确有“折上折”的专属优惠，但其实，在中介行业内卷、开发商内卷的情景下，很多优惠要么其它渠道也能获得，要么徒负虚名，而消费者权益和购房诉求等方面的着力好像不多。好比，“无责退订”兑现不了、交易的房子有瑕疵、特惠变普惠，怎么处罚开发商和中介，这些似乎都没有明确的政策。

　　这恰恰才是政策最该着墨之处。再好比，很多二手房可居性不足，要么是室内或楼道破败、卖相不好，要么是公共设施缺配减配。新房配套服务短缺问题也很普遍，这就造成大家参与的积极性较低。过去，房价上涨可谓“一俊遮百丑”，靠售楼处忽悠、媒体代言就能把房子卖掉。现在，几乎每个人都直接或间接经历过楼市的周期起落，对商品房营销套路也略知一二。

　　因此，如果还坚持口惠而实不至的优惠，叠加漫山遍野的宣传，就能把市场情绪调动起来，把颓势扭转，已是“老皇历”了。笔者认为，好的楼市政策，一定是从购房者动身，实现他们的住房愿望，间接达到政策的目的。当市场上“好房子”没那么多、当产品不给力的时候，我们就得靠实实在在的优惠来吸引参与者。而这些，恰恰是各地“以旧换新”所欠妥的。

　　好比，开发商承诺，“以旧换新”房源价格永远比其它渠道优惠多1个点；中介机构承诺，“以旧换新”佣金比其它渠道少0.5个点；银行承诺，“以旧换新”的房源按揭利率低5个基点；“以旧换新”房源契税或个税减半，“以旧换新”房源若一周内不退订，涉事开发商进入“黑名单”。当我问到那位哥们，有没有这些规定，对方无奈地摇摇头。

　　住房需求潜力很大，但要谨防的是，这种需求已从“有没有”转向“咋样”，即便是刚需也不再是“只为上车”的诉求。推动“以旧换新”的好事做好、推动商品房市场循环的实事做实，就得在供给侧改革做工作，也就是二手房和新房补短板，从居住者（而不是卖房子）的视角动身，把缺失的配套和服务补上来，这也是为过去买单，也是住房政策回归根源。

　　这是修复信任关系、契约关系不得不经历的过程。最后再讲一点，笔者探问了很多城市，发现都没有实现二手房交易带押过户。其实，这是增进“以旧换新”的好政策，既能缩短交易周期（不让购房者多跑腿），还能降低成本（砍掉赎楼过桥成本）。为啥无法实现？银行担忧贷款跑了，中介担忧代理过桥收益没了，登记机构担忧风险承担。这最能说明问题，各有各的小算盘，唯独没有从消费者的福利动身，都说好的政策无法出炉，需要我们深思。

　　（作者系 广东省 住房政策研究中心首席研究员）

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