民声调查

　　说起“小区自管”，很多市民都会想到广州的祈乐苑小区，今年是该小区实现业主自管的第十年，自管后小区年收入超500万元的“成效”也让小区自管的话题再度引发烧议。而距离祈乐苑仅三十分钟车程的海龙湾小区，也在今年8月5日宣布实现业主自管。记者了解到，海龙湾小区拥有住户1800多户，可以说是目前市内规模最大的业主自管小区。

　　在市场化进程不断推进的进程中，大量人口从以往“自家大院”式的熟人社会涌入相对“陌生”的商品房小区，同一个小区内，邻里之间是可以不熟甚至不认识的。在这样一个空间内，海龙湾小区的住户们如何聚在一起“夺回”小区管理权，接着又将如何共同管理小区？记者近日深入采访了推动该小区自管的核心成员和有关志愿者等。

　　历时三年成立业主委员会监督追回共有资金近百万元

　　海龙湾小区位于广州番禺南浦，由48栋9~12层的小高层住宅组成。小区内随处可见绿荫，俨然一个小公园。就在今年8月5日，部分业主、原物业公司、街道办、居委会、警察等多方曾齐聚于此，在相关部门的监督和指导下，当天起物业管理人员退场，海龙湾小区业主委员会正式接管该小区。

　　“自管的核心起因是原物业公司太差，曾经我们换个楼道灯泡都要等很久，还经历过垃圾成堆臭气熏天。”最早推动小区自管的志愿者之一、业主黄炎森认为，“炒掉”物业公司更多是业主们的迫不得已。

　　但这个过程其实不是一挥而就。广东广强律师事务所律师刘纯介绍，整个自管流程从发起，到成立物业管理委员会（以下简称物委会），再到召开业主大会、投票组建业主委员会（以下简称业主委员会），再到解聘清退物业公司，每一步都不简单。

　　好比，根据《 广州市 物业管理条例》，成立物委会条件之一是“占业主总人数百分之十以上的业主申请”。具体到该小区，需要大约180户业主的支持，很快，一帮有意愿解聘物业公司的业主自发行动，挨家挨户扫楼宣传。如今的业主委员会成员之一王黎（化名）表示，原物业公司的冷眼旁观，加上志愿者们竭尽全力地宣传呼吁，都成了该小区物管会建立的催化剂，2021年，该小区物委会正式成立。

　　从物委会成立到解聘原物业公司再到业主委员会接管小区，花了整整三年。刘纯律师指出，该流程比较耗时，理论上业主数量越多越难达到法定投票比例。王黎和黄炎森也坦言，这些比例要求的确是很大挑战，好在功夫不负有心人。王黎还称，其间部分业主发现原物业公司公示的2024年共有资金存在偏差，在业主投诉和相关部门介入下，物业公司最终将共有资金账户余额从12.08万元更改为94.59万元。

　　公开收入与支出、优化流程解决“历史欠账”

　　该小区正式自管后，为破解原物业公司在共有资金使用上不透明、报修反馈流程慢等诸多问题，业主委员会引入了“透明社区”小程序平台，单笔超过两万元的支出都要在上面申请。王黎说：“在小程序里我们的财务都是公开透明的；一些事项表决、维修申请也可以在里面进行。”这种透明高效的操作获得了业主们的肯定。另外，仍有很多“历史欠账”等着业主委员会去处理，好比高楼层供水问题。业主委员会通过采购更换水泵房设备，高楼层供水基本稳定下来。

　　王黎估计，小区自管后每年将会积累300万元左右共有资金，她介绍，这些资金主要来源于业主缴纳管理费和停车费。“小区自管最大的好处是没有‘中间商’，所有资金都能投入小区的修缮和建设之中。”

　　在业主委员会办公室门口张贴列举了16项计划改造工程，王黎称现阶段将先对小区摄像设备进行升级，未来其余项目也会逐步落实。

　　天时地利也要“人和” 业主们团结奉献行动力强

　　采访进程中，“天时人地相宜”时常被业主们提及。值得强调的是，该小区早在2011年就推动过筹备业主大会，但最终以失败告终；而甭管是原物业公司的配合水平还是政策本身的支持，对于推动小区实现自管都很关键。刘纯律师指出，最近新修订的《 广州市 物业管理条例》里增加了物业公司在“约定期限”退出的规定，这对小区自管来说是个很好的信号。“根据当时业主大会会议结果，有73.13%的业主和占比专有面积72.89%的专有面积同意解聘原物业公司。我们小区的业主真的很团结，业主委员会成员也都很有奉献精神，行动力也很强。” 黄炎森说。

　　作为业主委员会成员之一，王黎几乎把业余时间都花在小区业主委员会上。“像昨日夜晚我们还开会开到快10点。”而在该小区的自管道路上，还有一帮退休业主施展了关键作用，财叔就是其中一员，每当小区有施工项目时，他会利用空闲时间参与工程监督。

　　像这些小区管理工作，都是业主们自愿、自发参与的，除了有奉献精神外，核心成员的行动力也很关键。表面上看，碰上“天时人地相宜”的海龙湾小区实行业主自管似乎是顺理成章，但在业主委员会建立后，成员们也曾发生过意见分歧——究竟是像祈乐苑一样由业主自管；还是解聘原物业公司、重新聘另外一家物业公司进来。为此，业主委员会成员和业主志愿者们先后去了市内很多小区参观“取经”，最终几经考量和业主投票，才决定走上“自管之路”。

　　自管样本能否复制？

　　目前还在“摸着石头过河”

　　距海龙湾小区开始自管已经有两个月，很多程序仍在推进中，譬如一些与前物业公司的法律纠纷及交接问题等。王黎坦言，业主自管模式目前对他们来说是一条全新的道路，如何更好地走下去，大家仍要“摸着石头过河”。

　　关于小区自管，很多市民关心的都是那些成功实现自管的样本能否复制推广到自家小区。黄炎森认为，“人和”因素是根本。

　　在自管后，业主们的心理状态也转变了许多。“之前物业公司还在时，业主报修等上30天都习以为常；但现在小程序报修如果超过三天没有处理，业主们就会直接来到业主委员会办公室反映。”黄炎森认为，这种“苛刻”的转变表明了业主们积极参与小区治理的态度，正是主人翁意识的一种体现。