见过深圳打折的楼盘，但你见过备案价打5折的楼盘么？继李嘉诚在香港7折卖房之后，隔壁深圳有项目传出备案价打5折开卖的消息。

　　这个楼盘就是位于罗湖的仁恒深之源，项目备案名为仁恒世纪大厦。网传项目备案均价9.67万元/m²，现在4.5万元/m²在卖，还送装修。8月17日，湾财社记致电项目售楼处询问该情况，相关职员向记者证实了情况属于事实。

　　备案价打5折开卖

　　公开资料显示，仁恒深之源项目于2021年7月获批预售，项目共备案办公产品321套，商业39套，均位于1栋。其中，办公户型建面约59-248m²，均价约9.67万/m²，单价区间在7.34万-12.43万/m²，总价区间在436万-3086万/套。

　　在2021年4月仁恒28周年品牌沟通会上，仁恒曾将仁恒·海上源、仁恒·深之源作为“源系”最新一代国际社区的产品对外发布，彼时很多媒体的通稿里将其称为仁恒置地2021年度封面作品。

　　或许谁也没想到，再次将这个项目推到大众面前的，是两年后“5折开卖”的消息。

　　“贷款打97折、98折，一次性付款的话最低是92折，最小的60平方的房源总价是242万，送精装修。”8月17日下午，湾财社记者接到中介打来的推介电话，该名中介在电话中向记者表示目前项目的均价大概在4万元/m²。

　　湾财社记者随后以购房者身份致电项目售楼处，有关职员在电话中向记者表示，目前项目最低总价230万起，折合单价仅需要3.89万/m²。

　　他同时强调，该项目不是商务公寓，是办公产品，只有40年产权，和70年产权的商务公寓有相应的区别，没有阳台不通燃气。

　　深之源售楼处

　　深圳商办产品普遍去化难

　　从备案价每平方9万到如今的4万，仁恒深之源经历了啥？

　　从位置上来看，仁恒深之源位于罗湖区文锦路与凤凰路的交会处，距离5号线黄贝岭地铁站和9号线文锦地铁站均在500米内，该位置附近汇聚着华润湖贝旧改、益田木头龙旧改等项目，片区被寄予罗湖焕新的愿景。

　　仁恒深之源9万/m²的备案均价大致由此而来。湾财社记者了解到，罗湖的住宅目前均价在7、8万/m²左右，公寓大概在4、5万/m²的水平。而彼时仁恒深之源依托罗湖万象更新的规划，拟面向高端商务人群，对外宣传中也透露出要对标深圳湾一号缔造高端产品。

　　理想很丰满，现实很骨感。自2021年起深圳楼市进入低迷期，一定水平上影响了楼市的去化。美联物业全国研究中心总监何倩茹曾在接受记者采访时表示，上半年新房开盘日如达到30%-50%，就属于销售情况比较好的楼盘，而10%-20%的去化率比比皆是。

　　住宅尚且去化艰难，投资属性更强的办公产品更是难卖。罗湖的一名中介告诉湾财社记者，据他所知项目其实不好卖。

　　一方面，是罗湖区其实不是商办类产品销售的热点区域。以上月销售数据为例，据深圳房地产信息平台数据，2023年7月深圳成交297套用途为商业的一手房，其中罗湖仅有30套，占比10%；另外成交109套用途为办公楼的一手房，而罗湖仅有2套，占比不到2%。

　　另一方面，商办类产品本身其实不受市场普遍欢迎，尤其是办公属性的房产，不通燃气没有阳台无法入学，在居住舒适度上大打折扣。

　　一般情境下，办公用途房产的受众为商务人士或投资人，前者能享受中短时间商务服务或作为接待外宾的会客厅适用，后者则看好不占用购房名额比较简单买入的特性，但在整体楼市其实不好的情景下，这两者的切实需求都大幅度减少。

　　深耕深圳已16年

　　同深之源降价促销作为对照的是，同一系列产品“仁恒·海上源”项目销售十分火爆。据公开资料，该项目在2022年共开盘4次，几乎每一次开盘即告售罄，海上源项目合计销售金额超200亿。

　　但同样作为仁恒“源”系新品目前仅有的两大布局之一，定位为“仁恒全球首座企业家会馆”的深之源却在备案两年后降价以求销量。

　　仁恒在深圳其实不是水土不服。其实，仁恒置地自2007年进驻深圳，已开发了仁恒深之源、仁恒梦公寓、仁恒世纪雅园、仁恒世纪新园、仁恒四季酒店等项目。

　　仁恒也曾在深圳场创造过热销的行情。2011年，仁恒拿下龙岗中心城片区商地，开发的仁恒峦山美地获得市场的一致好评；2019年6月，仁恒公园世纪开盘即售罄，成为龙岗开盘成交的销冠；2019年3季度，仁恒梦公园获得了深圳公寓市场“成交面积”和“成交套数”的双料冠军。

　　但目前来看，仁恒在深圳开发的项目近期大多遇到了去化难的问题，同样以仁恒世纪公园为例，其三期项目于2022年9月开盘，目前仍有大量房源在售，备案量不足总数的三成；同时，仁恒世纪公园二期也因“货不对板”于去年遭遇业主维护权益。

　　湾财社记者了解到，仁恒在深圳场近两年已鲜有住宅产品问世，而在业内看来，其已布局的项目多数仍位于关外等非主流非核心的区域，深耕深圳场16年的仁恒还未在深圳核心区拥有自己的一席之地，未来如何发展有待市场检验。