王庆峰

　　刚刚过去的“超级黄金周”，楼市表现引人关注。综合多家机构统计数据，虽然市场出现明显回温，但各地楼市情况不一，市场仍处于缓慢复苏期。

　　为提振市场氛围，许多开发商采用降价、一口价促销策略，大幅让利消费者。其中，一则“惠州一项目五折卖房”的新闻冲上热搜。原来，该楼盘大幅降价后，出现一二手房价格倒挂，引发老业主普遍不满。目前，该楼盘已经被强制停业整改，所售房源将进行清退。

　　因降价而整改，这绝非个例。去年8月，合肥 长丰县 一楼盘推出直降4000元/m²，结果被定性为非法销售，直接被叫停。今年5月，昆山两家房企因为“私自大幅度降价销售”，被当地住建发文公开通报批判并处罚。不久前，“珠海一房企打响‘五折’卖房第壹枪”的消息在互联网上热传，当地住建局迅速进行辟谣，认定该项目采取的降价推盘做法是正确的市场行为。

　　房价有涨有跌，原本是市场行为。但这些不一样的案例，均指向一只名为“限价”的调控之手：楼盘完全可以涨跌，但涨跌的标准其实不是开发商能单独决定的。通常而言，开发商预售新房之前，需要到相关部门备案，一般售价围绕备案价的上下10%浮动。在楼市过热时期，为遏制房价过快上涨，政府干预主要表现为“限涨”；而楼市一旦遇冷，面对低价倾销、打价格战等潜在风险，则以“限跌”进行托举。这两年，已经有多个城市发布限制房价下跌幅度的“限跌令”。

　　甭管是限涨还是限跌，其本质都是用行政手段强行干预新房价格，初衷都是为了保持房地产市场平稳有序发展。楼市上涨的时候，限涨政策可以更好地抑制投机炒作，保障刚需购房者利益；楼市下行的时候，限跌政策瞄准的是“降价踩踏”“断供弃房”，避免出现系统性风险，同时最大水平保障土地财政收入。应该说，政策用意是好的，在某些阶段也是符合实际、行之有效的，但同时，强力干预和市场运行是存在张力的，也容易造成一些风险。

　　就以限跌为例，目前部分城市楼市低迷主要不是政策限制造成的，而是 老百姓 买不动也不想买了，也就是所谓的“需求不足”。不允许降房价，无疑进一步遏制了需求，降低了楼市流动性，影响了房企资金回笼。而只有房价回落到正常的市场水平，才能重新获得流动性，开发商获得喘息，土地卖得出去。其实，很多地方的政策口径正在松开，好比一些城市推出“团购优惠价”，和购房补助、提贷款额度等政策，都是以曲线方式对冲“限跌令”影响。

　　当前，已出台的政策多集中于首付比例、房贷利率、限购政策等方面，有很多人呼吁应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的形式展开自救，以尽快回笼资金。是否要解除“限跌令”？从理论上看，市场在资源配置中起决定性作用，限价制造的名誉价格最终总会趋向真实市场价格。而从实践上看，怎样在最大水平避免风险的条件下，让楼市回归到正常水平，有赖于更好施展政府作用。乐见各地加强探索，多措并举增进房地产市场企稳回升。