公募REITs扩募期间遭遇底层资产“黑天鹅”，华安张江产业园REIT有了新进展。10月10日，华安基金发布公告了旗下华安张江产业园REIT项目出现重大变化的情景。

　　公告的核心观点为：一、张润置业没收哲库科技续签协议项下租赁保证金约1039.8万元作为违约金，归基金财产所有；二、原始权益人上海张江(集团)有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司就哲库退租事件造成的张润置业损失进行赔偿。原始权益人应于2024年7月31日或之前向专项计划管理人另行指定的账户付清前述款项。

　　尽管从公告不难得出，原始权益人对此次损失进行了“托底”表述。10月10日，华安张江产业园REIT仍然下跌0.51%，年内下跌幅度达到12.06%。

　　今年以来公募REITs出现深度调整，对于原因业内人士表示，一方面，二级市场价格持续回调，在去年REITs产品在二级市场表现较高溢价，今年有所回归理性；另一方面，部分REITs底层资产运营效果不及预期是更重要的原因，市场下行造成投资者情绪较为灰心止损离场。

　　而此次华安张江产业园REIT出现底层资产“黑天鹅”事件也为该类产品提出新要求，即如何规避或减少单一、较集中资产出现风险事件对基金净值发生影响。

　　备受关注的扩募REITs事件

　　财联社记者综合华安张江产业园REIT屡次公告梳理得出，华安张江产业园REIT持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目，其中，张润大厦为今年6月份扩募时新并入的底层资产，在扩募之前，今年5月重要承租方哲库科技表示将从张润大厦完全搬出，后续无进一步租赁需求。

　　哲库科技搬出对张润大厦的租金收入影响明显，数据显示，2022年，哲库科技支付的租金占张润大厦整体同期资金流总额的30.98%。哲库科技提前退租后张润大厦的出租率为49.3%，尔后虽有招商，可是截至9月末，该大厦的出租率仅回升至57.19%。

　　对照来看，张润大厦项目9月末的出租率较6月末的出租率94.05%降低了约37个百分点，较2022年9月末出租率96.53%降低了约39个百分点。

　　在今年6月华安张江产业园REIT扩募之时，有相关责任人还表示，REITs规模效应进一步凸显，抗风险能力增强，价值潜力明显提升。不过，底层资产出现重大的经营变故，对于基金经理而言提出不小的挑战。

　　华安张江产业园REIT是国内首批上海首单基础设施类REITs，于2021年6月上市发行，两年后，再次成为全国首批扩募REITs，不过这一扩容却是一波三折。

　　公开资料显示，早在2022年4月，华安张江产业园REIT就启动了筹备扩募，经过各项排查、综合评估筛选，确定了以新区国资委组织 张江高科 、张江集团共同投资的张润大厦项目作为本次张江REIT扩募拟购入的条件设施项目。

　　原因在于张润大厦位于张江科学城千亿级集成电路产业集群的核心区域，占地面积约2万平方、建筑面积6万平方，毗邻首发项目张江光大园，同属张江科学城区域内，承担着张江科学城产业发展的重要载体功能。

　　变故出现在今年5月，市场消息称，OPPO决定关闭旗下哲库科技，市场传出哲库科技退租的消息。哲库科技为华安张江光大园REIT扩募拟新购入资产上海张润大厦的重要租户，租赁面积19314.31平方，占张润大厦可租赁面积45.97%。

　　公告显示，哲库科技与张润置业签订五份租赁合同，租赁期限直到今天年7月31日，在4月7日与张润大厦签订了续租协议，续租到2024年7月31日。

　　5月16日，华安基金公告称，哲库科技向上海张江集团正式确认即将搬离张润大厦。随后，引发了广泛的关注与讨论。

　　已收千万违约金，原始权益人“托底”承担损失

　　在最新的公告中，华安基金给出了对基础设施项目、基金份额持有人的影响及应对措施。

　　根据此前公告，如果哲库科技退租，需要提前3个月向张润大厦发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。最新消息显示，张润置业没收哲库科技续签协议项下租赁保证金约1039.8万元作为违约金，归基金财产所有。

　　此前，华安基金曾表示，接到张润置业通知，张润大厦已收到4家客户书面租赁意向书，明确租赁意向面积合计为1.51万平方，占哲库科技退租面积（1.93万平方）的78.22%。签约完成后，张润置业租赁面积签约率将达到83.6%。

　　但从9月底披露的数据来看，这一目标还未达到，当前出租率仅回升至57.19%。对此，华安基金公告做了说明，如哲库科技在《哲库科技租约》项下已向张润置业支付的租赁保证金等款项不足以弥补其提前退租对张润置业造成的损失的，则原始权益人上海张江(集团)有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司就哲库退租事件造成的张润置业损失进行赔偿。就以上或有损失补偿金，原始权益人应于2024年7月31日或之前向专项计划管理人另行指定的账户付清前述款项。

　　华安基金还表示，这两项举措将为张润大厦项目招商引入新租户的工作争取时间，并有效缓释因哲库科技提前退租对基础设施项目资金流造成的不利影响。

　　直到今天，张润大厦空置的面积18505.69平方，运营管理机构积极开展招商工作，在商务洽谈中的储蓄客户涉及租赁面积合计11903.34平方，储蓄租户属于软件开发、集成电路、科技金融及其它行业。储蓄租赁需求转化为实际租户需要一按时间，也存在一定不确定性，基金经理将持续敦促和协同运营管理机构协调内外部资源，促使相关租赁成交尽快落地。

　　另外，华安基金和原始权益人为向市场增强信心，还宣布了增持计划，华安基金和该基础设施项目原始权益人及其控股关联方分别计划累计增持该基金不高于3000万元、2亿元人民币，并承诺增持的基金份额持有期限很多于6个月。

　　9月26日，华安基金收到原始权益人及其控股关联方的公告，原始权益人张江集团及其控股关联方 张江高科 于9月25日通过资管计划合计增持份额224.67万份，增持金额为728.52万元人民币，未来还将继续推进增持计划。

　　业内称公募REITs底层资产风控提上议程

　　华安张江产业园REIT底层资产“黑天鹅”事件也为业内敲响了警钟，如何防范单一、集中底层资产风险对基金净值冲击成为业内关注的焦点。

　　根据华安基金公告，华安张江产业园REIT目前底层资产为张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。张江光大园项目截至9月末的签约率为80.39%(新签约面积预计于四季度交付起租)，出租率为78%，平均合同租金为5.61元/平/天；张润大厦项目截至9月末的签约率为57.19%，出租率为57.19%，平均合同租金为6元/平/天。

　　在规模较小，单一资产抵御风险的能力有限的情景下，出租率的大幅下降对基金净值造成较大的冲击。其实，这在业内其实不是个案，今年以来，REITs陷入调整，其中主要原因就在于底层资产运营不善的不良影响。

　　对此，有业内人士指出，当前政策持续鼓励推进REITs产品的发行，各地政府也通过支持REITs盘活当地的存量基础设施资产，未来，商超、景区项目等或将并入REITs底层资产，在推进行业稳步发展进程中，多样化底层资产配置进行分散风险显得尤为重要。