夜幕降临，华灯初上。见证了上海变迁与发展的外滩，人潮汹涌，江对岸的 东方明珠 美景一览无余。然而，近日刚结束与客户关于外滩某栋写字楼谈判的黄云（化名），却无心看风景。作为一名外资机构代理，近期黄云深切感受到了上海大宗交易市场的变化：成交周期拉长、价格反复调整，这些因素造成他与客户的谈判不如过往顺畅。

　　大宗交易成交原本就相对复杂，在行情下行时，黄云需要耗费更多时间与精力。从业十多年，黄云也经历过大宗交易的数次周期转换。

　　不过他也发现，自己在10月签下的一单写字楼交易，因业主急于开脱流动性困境而折价出售，也成为民企的“捡漏”机会。“成交价格符合当下的市场水平。”黄云说，尽管这单大宗交易的成交价格低于上一手业主买入的成本价，可是符合市场趋势，“部分资产价格下跌是逐步挤出往年巅峰时期泡沫的过程”。

　　作为全国大宗成交最活跃的市场，上海大宗交易市场良好的流动性一直是吸引各路资本的因素之一。然而，多家机构统计数据显示，上海大宗交易正趋于放缓，过往高溢价成交的资产正在“挤泡沫”。戴德梁行数据显示，2023第叁季度，上海大宗交易市场共收录21宗成交、合计162亿元人民币，成交金额同比下跌34%、环比下跌33%。

　　进入调整周期

　　黄云很明白，市场难免经历周期性波动，这段时间商办物业的大宗成交情况代表了整个上海投资市场的行情。

　　各家机构在统计数据时，样本参照不一样，因此季度数据统计会有不同性。仲量联行三季度数据统计显示，经过2023年第贰季度的市场下行后，交易量出现回暖迹象。好比，上海投资市场共录得28宗成交，成交总金额达144亿元人民币，环比增长38.9%，同比增长6.1%。而戴德梁行数据则略显灰心，显示并未显现回暖趋势，三季度大宗交易成交21宗，成交金额162亿元人民币，成交额同比下降34%、环比下降33%。总体来看，前三季度成交额低于2021年与2022年同期。

　　交易放缓的另一面，是资产成交类别呈多样化趋势。办公、工业、长租公寓及产业园区的成交金额占比分别为19%、17%、14%及9%。

　　除办公、公寓、产业园区及工业等热门资产类别外，零售物业成交在三季度受到关注，收录合计4宗成交，成交金额占比达28%。值得注意的是，随着全国旅游市场的强势恢复，酒店投资市场也有所回暖。三季度收录两宗酒店成交，成交金额占比12%。

　　其间也不乏有企业借机盘活资产，从而加速资产周转。10月11日，华侨城（亚洲）公告称，计划以很多于24.3亿元在北京产权交易所通过公开挂牌出售销售上海苏河湾项目部分资产。该部分资产就是宝格丽酒店。此前的4月，华侨城以6.12亿元出售了苏河湾项目的宝格丽公寓51%股权。

　　正如黄云所成交的大宗物业案例，投资人在国内经济周期下，开始挖掘优质的“困境资产”。据仲量联行统计，三季度大宗交易中，有21亿成交金额为法拍获取的项目，占据总成交额的14.5%。

　　仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎表示，相比疫情之前，上海资产价格正进入调整周期。不过她坚持认为，上海的资产价格虽然在“挤泡沫”的过程，但还是有一个底线，“现在这个价格还是比较理性的，目前有非常多自用或是投资型买家，都会觉得有吸引力。”

　　戴德梁行数据显示，调整10%以内（包含不调整项目）的占在售300余栋项目的10%，调整10%-20%的占比80%，即大多数项目仍然在业主之前报价的八折以上；调整20%-30%的占比7%；而价格区间在6.5折-7折的总占比仅3%，其中位于流动性比较强的CBD/DBD区域的约占一半（1.5%），在上海仅5个项目左右，属于市场偶然极端现象。

　　戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强认为，四季度办公大宗市场将继续调整，资本化率出现上升趋势，卖方价格预期将进一步降低，市场存在抄底机会；市场将继续延续以内资买家为主导的市场格局，预计四季度外资买家仍然表现偏弱；作为新崛起的另类资产，长租公寓四季度仍将是机构投资人最关注的资产类别之一；消费类基础设施REITs申报工作正热火朝天地进行，四季度或将出现成功发行案例，零售类资产会吸引更多投资人目光；随着住宅政策的期待变化，住宅整栋资产重新受到市场关注。

　　投资型买家发力

　　从戴德梁行的研究结果看来，近期上海大宗物业成交，内资买家比例攀升的同时，投资型买家发力明显，占比大幅提升。2022、2023上半年上海大宗交易市场投资型买家占比分别为65%、59%，而2023第叁季度这一数字飙升至87%。

　　与之相对应的是，自用型买家并没有明显提升，仅占总成交额的13%，其中又以消费类和专业服务类较为活跃，二者占到自用型买家成交总额的半数以上。

　　仲量联行的研究也表明，投资型买家正在入市。在三季度大宗交易市场中，投资型买家占比64%；内资买家占比91%。除传统保险、金融机构外，一些地方政府和私人买家正积极进入市场。

　　记者了解到，目前部分内资金融机构也处于转型期，开始关注股权投资，进而提升了物业资产的关注度；另外，保险机构也比较活跃。孙翎指出，这些新面孔追求的依旧是性价比，倾向于投入有现款流的核心地段的物业。

　　孙翎指出，中国房地产市场在经历了一系列变革后，投资市场活跃度正稳步提升，展现出人们对我国市场依旧保持长期信心及持续看好。

　　对于投资型买家入市，卢强认为是多方面原因驱动的。

　　首先，贷款利率为自2007年以来的最低水平，目前在4.2%的水平上，信用较好的投资机构或国企甚至可以到3.8%以下，这对于投资端有积极深远作用。资产持有期间还本付息压力大大减小，融资成本降低。利息成本的降低有助于获得正向资金流，有益于真正实现融资杠杆的作用，提高整个投资时间周期的回报率。

　　其次，之前办公楼的净回报率低于贷款利率，在目前净回报率大于贷款利率的情景下，杠杆作用明显。利率的低位和继续下行趋势，会降低无风险收益率，更大范围的投资者对资本化率的期望也会在动态中逐步回调。

　　正如孙翎所言，“上海仍为中国最具吸引力的房地产投资目的地。中东财团纷纷在中国设立办公室，彰显出投资人对我国长期基本面和前景保持乐观。”