“希望各房企与买受人签订《商品房买卖合同（预售）》时与买受人明确具体所购房产的土地使用年限，尽告知、提示义务，采取实际措施避免纠纷发生。”不久前， 江门市 房地产行业协会向辖区房企发出《温馨提示》。此举背后，源于蓬江法院发出的一份司法建议。

　　产权证登记的土地使用年限与合同约定不一

　　“签合同的时候土地使用年限明明还有四十几年，但现在只有十几年，直接不见了30年。”

　　2017年，石某等160多名购房者买了某楼盘商铺，与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》约定土地使用权年限终止日期为2064年，购房后取得的《不动产权证书》却载明土地使用权年限终止日期为2034年。为此，购房者认为开发商违约，其中16名购房者以土地使用权年限大大“缩水”为由主张损失起诉至法院。

　　法官曾勇在审理案件中发现，原来涉案楼盘土地性质为混合用地，包含商业用地与住宅用地。根据规定，商业用地土地使用权年限上限为40年，而住宅用地土地使用权年限上限为70年。可是在签署合同时,开发商只填写了涉案楼盘最长使用年限，并未针对商业用地与住宅用地进行区分土地使用权年限，从而引发纠纷。

　　示范判决带动一揽子化解在诉前

　　案件正式开庭审理前，曾勇屡次率领团队开展调解工作，可是由于双方分歧过大，调解均以失败告终。考量到16件案件均为同质案件，曾勇率领团队仔细研判案情后，决定选定其中一起案件进行示范判决，“试水”案件的审理过程受到其它140多户购房者的高度关注。

　　法院经审理认为，根据商业用地土地使用权年限上限为40年有关规定，购房者不应对此发生不正确的向往，且无证据证明开发商曾就涉案商铺土地使用权年限为70年进行过销售宣传与许诺，据此驳回了购房者的诉请。

　　案件虽然审结，可是曾勇并没有就此打住，判决作出后，屡次组织案件当事人进行释法明理，最终获得了购房者对判决的领会。随后，其余购房者也逐渐取消了起诉，处于观望的140多名购房者也打消了诉讼念头，有效化解同质案件150多件。

　　司法建议实现治理一片

　　案件结了,楼盘的风波也止了,曾勇认为这远远还不够,如何做好判后文章减少此类案件的日后发生更为重要。

　　“商品房、商铺所涉土地使用权年限的长短对于楼房的销售价格有重要影响，在交易进程中，开发商负有向购房人如实披露商品房所涉土地使用年限相关信息的义务。”曾勇翻查了近年来数十件蓬江法院所受理的商品房土地使用权年限“缩水”案件，通过比对分析，发现该类型的案件多因开发商在签订合约进程中未明确告知土地使用权剩余年限，又或有关条款表述不清引发歧义等许多问题引发，购房者意见大，且难以调解，以致纠纷只能通过诉讼解决。

　　于是，曾勇根据发现的问题向市房地产行业协会和涉案房企发出司法建议，建议开发商与买受人签订预售合同时，应明确约定房产土地使用权年限，并尽告知、提示义务，针对合同约定不明或可能存在歧义的条款进行必要补充约定，为行业发展开出一份特殊的处方。

　　市房地产行业协会收到司法建议后高度重视，认真研究，对司法建议予以采用，立即开展相关工作。向市自然资源局发函建议进一步规范业务流程，向市住建局发函建议提醒辖区房企在预售中注意明确土地使用权年限事宜，还向各会员单位发出上述《温馨提示》，推动司法建议从“软建议”向“硬执行”转化。

　　“法院司法建议直面问题，为我们提供了工作的方向，有助于我们企业少走弯路。”涉案房企代表感触深刻。

　　该司法建议发出后，此类纠纷直到今天未见成讼，治理成效初步显现。近年来,蓬江法院坚持审理与治理并重，主动融入 “1+6+N”基层社会治理体系，今年共发出司法建议书43份，精准定位基层治理的槽点、难点、堵点，做实、抓前端、治未病，为辖区高质量发展提供有力保障。