两年前深圳土拍中房企激战百轮，最终被龙光地产以69亿元夺得的人才房用地被法拍了。
最近，京东法拍上架了名为“深圳南山区西丽街道留仙洞总部基地二街坊国有建设用地使用权[权证号：粤（2021）深圳不动产权第0124276号]及地上物”的标的物，将于12月19日10时开拍。
记者了解到，该标的物所处的宗地，正是2021年5月深圳首批集中供地出让时，龙光激战百轮，打败招商、万科特建发联合体后，以69亿元斩获的南山西丽T501-0101人才房用地。
而两年后，这宗地的使用权却出乎意料地被挂上法拍平台。据京东法拍，本次拍卖为第壹次拍卖，评估价约为63.48亿元人民币，起拍价约为52.69亿元人民币。这意味着，起拍价相当于评估价的8.3折，相当于地价的7.6折，两年损失了约16.3亿元人民币。
曾规划960套人才住房
目前工程现场暂缓施工
南山西丽T601-0101宗地，是2021年5月13日深圳第壹批集中供地竞争最激烈的地块，最终经过超150轮 举牌 ，历时近120分钟，被龙光地产以69亿获得，该地块的溢价率也高达44.96%。
备受房企关注的原因，来自于项目所处地块位置非常优越，其位于南山区西丽街道，位置临近地铁留仙洞站（5号线运营、13号线在建）、是在留仙洞总部基地内少有的居住用地。而作为深圳七大总部基地之一的留仙洞总部基地，已经有大疆、传音、深圳航天工业技术研究院等高科技实力企业进驻，片区的发展前景也较为乐观。
随着龙光地产拍得该宗土地，该项目的人才房也备受购房者关注。根据规划，该宗地土地用途为商业用地和二类居住用地，有办公、商业、酒店等规划；居住用地上则建设为可售人才住房，建成后基准售价不高于52800元/m²，最高售价不高于55400元/m²，可提供可售人才房套数960套，其中65平米两房很多于750套，80平米的三房很多于210套。
另外评估报告中提到，目前周围一层街铺售价为10万-14万元/m²,办公售价为4.5万-6万元/m²，住宅售价为8万-11万元/m²，空置率一般，交易活跃度较活跃。这意味着，该项目周围土地的房产价值较高，项目未来可售的人才房价格则只有周围的6折左右。
那么拿地两年后，该宗地当前的状况如何？据评估报告，该标的物的项目名称为深圳南山区留仙洞总部基地二街坊“龙光玖麟商务中心”项目在建工程项目。评估对象建筑物价值约为1.38亿元人民币，土地价值约为62.1亿元人民币。
值得强调的是，据土地登记状况，该宗地登记价为人民币69亿元人民币，这意味着两年过去，土地价值从评估方面来看已损失了6.9亿元人民币。
从评估结果来看，项目占地面积约为2.14万m²，在建工程总建筑面积约为36.97万m²，其中计容建筑面积合计约为29.18万m²，不计容建筑面积约为3.06万m²，规划高层住宅（人才住房）7.21万m²，商业2.5万m²，熟食中心1500m²，办公15万m²，酒店4万m²，公共配套约3万m²，地下车库约5万m²。
根据《监理月报》及实地查勘，项目工程现场处于暂缓施工状态，综合考虑确定估价对象在建工程综合形象进度约为5.8%。
信托计划违约，工程进度款拖欠中
深圳核心区备受市场关注的宗地缘何走到法拍这一步？据评估报告，其涉及中信信托有限责任公司与深圳龙光骏博房地产有限公司之间的案件。
而根据《不动产登记信息查询结果告知单》，本次拍卖的标的物已设立抵押权，抵押权人正是中信信托。其中，被担保主债权数目为50亿元人民币，抵押登记日期为2021年7月23日。当前该宗地已经被法院查封，查封期限从2023年2月3日到2026年2月2日。
据市场消息，2023年6月25日，中信信托托-龙光广东顺城融资集合资金信托计划到期，没有兑付。该信托计划建立于2021年6月25日，融资规模即为50亿元人民币，融资主体是广东房企龙光集团旗下的控股子公司 珠海市 顺兴置业有限公司和 潮州市 诚悦房地产开发有限公司，资金用于龙光的珠海项目和潮州项的开发建设。
巧合的是，上周（11月16日），拟建成为“中国第壹高楼”的世茂深港国际中心二拍流拍，该项目的债权方同样为中信信托。
信托计划违约旗下项目惨遭流拍，龙光集团的困境再次被袒露出来。2022年3月，龙光公告美元债违约，袒露出流动性危机。今年11月，龙光发布公告称，公司始终在与其债权人及财务顾问进行积极沟通和建设性对话，以尽快增进就境外债务制定一个切实可行的债务展期方案。
但目前为止龙光尚未就重组条款达成最终协议。而在房企依赖的销售方面，龙光仍在亏损。今年上半年，龙光集团实现合约销售金额约为124.5亿元人民币，期内亏损为17.60亿元人民币。对于亏损原因，龙光集团在公告中表示，主要由于房地产行业持续低迷，销售同比下滑及毛利率下跌，存货减值拨备增加和汇率波动的影响。
随着上述标的物被法拍，是否能顺畅缓解龙光的压力？市场人士认为，尽管该项目十分优质，但不排除流拍的危险。一方面，根据评估报告所示，龙光存在未支付工程进度款，粗略估算约有7000万元；另外拍卖公告显示拍卖余款需在2024年1月4日17时前缴入法院指定账户，说白了，留给买家筹资的时间只有半个月，在现今行业内有实力的买家其实不多；最后则是深圳房地产市场的不确定性，为后续销售增加了风险。
而根据法拍市场惯例，一拍若流拍后二拍的起拍价大概率为一拍的8折，假设项目流拍后二拍起拍价或降至42.15亿元人民币。
