在苏州工业园区的金鸡湖商务区，一家90年代就入驻的生产电容器企业出于优化成本迁走了，如何重建升级闲置厂房助力区域产业焕新？全球基础设施的产业服务与投资公司普洛斯，联手新建元收购该项目后，对原址上的老旧工厂进行整体拆除、重新规划和二次开发，从建筑设计、园区环境、智慧管理和可持续发展表现等维度对该项目全面提升。更新后的环普苏桐112国际科创园如今绽放在金鸡湖畔，成为整个苏州工业园城市更新的地标性建筑之一。
其实，随着国内经济发展、产业结构不断调整，国内产业园区面临转型升级的压力，为满足经济高质量发展、产业结构升级和土地集约利用的要求，新一代产业园从特色化、数智化、集约化、人文化、生态化等各维度向“新型基础设施”转型发展和迭代升级势在必行。
那么作为行业龙头的普洛斯如何把握产业升级、城市更新机遇，缔造好新型产业园区，最近，蓝鲸财经记者专访了普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪。据了解，仅2022年上半年，普洛斯已成功募集32亿美元，在全球各市场建立了多支不同投资策略的基金，并通过加码收并购的增值策略，持续重仓优质资产。作为全球知名产业园区、产业基础设施的开发运营商，普洛斯在缔造产业园区的经验或许能给行业造成更多启发。
助力地区经济产业发展
近年来，随着经济的快速发展，越来越多的产业园区如漫山遍野般涌现。同时，随着各地经济的调整，又有越来越多的产业园区面临转型。一些产业园区内出现与当地经济不相配、土地低效利用，甚至荒废等情况屡有发生。根据 江苏省 日前公布江苏产业园用地整治提升试点节约集约用地典型案例，试点直到今天，各试点地区（园区）盘活低效用地4.34万亩，试点项目容积率、产出效益明显提升。通过盘活低效用地，挖潜提效， 无锡市 新吴区确定拆迁腾退、开发建设、企业自改、政府包租四类低效用地盘活模式，清退“散乱污”企业2000多家，盘活更 新产业 用地7718亩。扬州经开区开展“五提并举”助力园区“二次创业”，确定并入三年行动整治盘活计划地块共180宗、1.26万亩，目前通过协商收回、兼并重组、司法处置、增资扩建等方式盘活低效用地60宗、4635亩。
同样，作为江苏经济最发达地区之一的苏州也面临工业园区的加速转型升级，挖潜提效问题。环普苏桐112国际科创园项目则是普洛斯联合苏州工业园区给出的解答之一。
谈及环普苏桐112国际科创园项目，赵明琪向记者介绍：“当初电容器厂迁走后，我们收购了这个老厂房，我们面临的困扰是：拿这个资产做什么用途呢？这个区域是在苏州工业园的金鸡湖商务区，它和老城区紧挨着，所以是最早发展的区域之一。随同着时间的推进，原来规划的工业开发区已经变成了商务区，周围已经发展了高端的写字楼、酒店、住宅。因此这片区域在管委会大规划下，逐步地退出原有的制造基地定位，向新的产业门类去发展。目前大家能看到的周围的工厂，未来都有可能做更新，都有可能做新的规划和建设。”
“基于这样的考量，我们跟管委会有了非常深入的沟通和探讨，最终决定不改变这块土地的土地属性，依照政策从工业制造用地变成了工业研发用地，把原本的老工厂推倒重建成今天更符合科技研发、创新企业期望的载体空间和环境。这是我们在项目发展过程当中的考量和过程。”赵明琪表示。
那么，在缔造产业园区进程中，哪些因素需要考量？
“宏观而言，我们需要立足于中国来看整个经济格局的发展和中国消费者的需求。例如说现在城市治理越来越智慧化，当智慧化之后，它期望的背后 信创 产业的产业链。又好比现在出于更安全稳定的供应链，很多国产替代的切实需求，这个产业链也是需要构建起来，和不断地去更迭、提升的。所以我认为立足于经济发展的脉络和经济结构的调整方向，这会让做产业更新的企业，相对来说让自己立于一个不败之地。”赵明琪强调。
就产业园发展趋势的微观而言，这里面涉及企业的数字化管理对于生活和办公的影响。赵明琪向记者举例：“例如说大家习惯了视频会议，不再需要完全面对面会议了，对很多企业而言，它是不是还需要那么大的会议空间？这个从园区空间规划上就会有所调整。在这种情景下，我们作为业主和开发商而言，是不是考虑去提供共享的会议空间，这样使得这个空间有更高的使用效率，但又不用每一家企业自行去投资、装修或维护管理。这就是企业需求的结构在调整的一个例子，是我们需要捕捉到的 势头。”
把握城市更新机遇
其实，产业园区的重新缔造或转型背后是城市经过多年发展后，城市更新浪潮的兴起。“城市更新”，第壹次提出于2019年12月的中央经济工作会议，于2021年3月第壹次写入2021年政府工作报告和“十四五”规划文件《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，将其提高至国家战略层面，并将正式全面推开。
具体而言，城市更新是一个城市随着人口的增长，和它的产业结构和经济发展的增长，在不一样的时间需要对城市格局作出新的调整。对于整个的城市更新，尤其是大范围的区域性规划调整，政府推动大的规划和布局，市场化主体响应和参与。这也给产业园区等基础设施的开发商、运营商造成机遇。
那么，企业在参与城市更新时候需要谨防哪些问题？赵明琪认为，第壹，服务的地区经济产业要有大的规划，很清楚的政策方向和界限。第贰，企业在做更新的时候，在规划和产业方向的指导之下，对于每一个项目需要有比较清晰明确的定位，在合法合规的前提之下赋予项目新的产业内容。
在城市更新中，产业园区开发商务必找准自己的角色定位。
“普洛斯是从2004年进入 苏州市 场的，最早的时候这里有许多的制造型公司，它们需要厂房的载体空间和配套的仓储物流空间，而且很多都是非常卓越的跨国公司。所以当时普洛斯的第壹个选择，就是为这些跨国的制造型公司服务。我们在这里投资了生产制造载体，投资了物流仓储设施。”赵明琪表示，“在30年发展进程中，苏州工业园区也在积极地更迭和发展，好比这里早期的产业好比食品、电子产品和半导体的一些外延产业等，可能逐步迭代。目前我们看到苏州工业园集聚了新的企业类型，好比生物医药类、医疗器械类的企业，还有包含生活电子类、汽车制造类的新兴技术型公司，这些都变成了新的增量。今天环普苏桐路112项目完成更新之后，所吸引来的企业很多都是和芯片设计、医药研发相关的企业，也吸引越来越多这些相关产业的人才，因此我们看到产业在不断升级和迭代。”
“所以作为产业园区、产业基础设施的开发商、运营商，要很清楚我们服务谁。因为不同时代的产业，对于载体空间的需求，会有一些区别和不同，所以要很清楚我们今天服务谁、我们明天要服务谁。”赵明琪强调。
主动出击及客户多元化“两腿走路”
最近，某500强企业被传投资上百亿产业园区烂尾，不仅如此，近年来，产业园区陷入水火倒悬之中甚至破产的新闻也是屡见报端。
其实，产业园区的开发和运作的进程中，不仅要考虑经济变化造成的产业发展趋势，也要考虑个别企业经营状况造成的危险，因此，产业园区的危险管控尤为重要。
赵明琪指出：“在应对产业的跌跌宕宕上，如何从经营者和资产管理角度降低风险，这里面可能有几个我们内部风控的管控要点。首先，我们每天都在关注、研判大型行业的 势头性风险和个体公司的经营性不确定性风险。其次，我们会采取一些前置的措施针对行业性问题，把握租期，并实时监控相关风险。最后，一旦发生有相关运营指标的预警，或是现场情况预警，主动终止租赁协议也是风险管理方案之一，提供条件尽早替换为风险性低的行业或客户，这是我们在长期经营当中的风控实践之一。”
“另外就是在客户集中度风险管理上面，我们通过行业类型和客户的多元化来降低单一租户退租的危险。如果单一客户占了某个项目50%的租赁面积，这个就有集中度风险；如果当单一租户在整体租赁面积中占比低，它的退租就不会对园区整体运营造成影响。在普洛斯内部，我们会关注单一客户租赁面积在某个园区的比率，如果超过一定比例，我们有严格的审核流程。”赵明琪补充说道。
当然，作为产业园区开发运营者，不仅要面对布局不同城市或区域造成的经济、政策等环境不同，还要面对来自不同行业入驻企业的不同，挑战也随之而来。
对于入驻的企业，产业园区开发运营商充分了解每一个入驻企业的情景极为重要。“十几年来，对于每一家普洛斯服务的顾客，我们都需要去了解它的发展战略和规划。这样我们才理解怎么更好地去配合它，甭管是选址、资金的投入，还是做资源匹配和规划设计，都要根据客户新的需求去做配合，同时提升和建设我们自身的能力，这是普洛斯一直专注在做的一件事情。”赵明琪表示，“所以当我们的顾客群体越大，服务客户的门类越多，我们对于行业的领会和洞察力就会越强。每一家企业都在发展和迭代，我们也得认识到，当它们在不断迭代的时候，我们应该如何相应地不断迭代，这是个长期积累的过程。普洛斯是为客户做长期服务的，而不是一次性交易，这是我们企业的基因，这个基因就是务必跟客户站在一起，务必和行业站在一起，对行业要有更深刻的领会。”
同样，在布局不同城市或区域的时候，普洛斯也会面临挑战。“身为一个在全国投资的企业，在这些城市的更新和迭代当中，可能会碰到的挑战在于每个城市它的主张、导向都会不一样，大家对于政策法规的领会也不一样，所以解读出来的可操作、可实施的方向，具体的方案也会不一样。因此我们在每一个城市的更新升级项目，要去做充分的沟通、对接和理解，知道怎么在执行上能够有效率，怎么能够更好地跟政府和各个相关的群体做合作和协调。”
